路線価 (2023) 福岡県八女市納楚字西鶴273-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 八女市福岡県八女市納楚字西鶴２７３番９外
価格時点	2023 年
駅名	羽犬塚駅 から 7500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	441万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	439万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円／坪 1平米 2万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八女市にあって、中心市街地に比較的近い市域北西部の住宅地域一帯が特に関連性の強い地域である。需要者は八女市に地縁を有する第一次取得者層等が中心となる。人口の減少傾向等も相俟って、市域の不動産需要は依然として軟調である中、中心部に近い住宅地域は相対的に堅調な需要が認められ、緩やかな上昇基調にて推移しているものと判断される。土地については、２１０㎡程度で４５０万円前後が中心価格帯にあるものと把握される。 (2) 同一需給圏は、八女市中心部及びその周辺の住宅地域一帯。需要者の中心は、戸建住宅取得を目的とする八女市内居住の一次取得者である。人口の減少・高齢化の進行により住宅地の需要は総じて弱いものの、中心部に近い利便性の高い住宅地域では需要が回復傾向にある。分譲地は６００～９００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円前後が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心市街地から近い戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、需要者は自己使用目的の取引が中心である。賃貸住宅等はほとんど見られないことから、収益性に基づく価格形成は認められず、収益還元法の適用は断念した。本件では戸建住宅地としての快適性や利便性を反映して成立した取引価格より試算した比準価格を採用するものとして、最終的に代表標準地価格との検討結果も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、戸建住宅としての利用が中心で、賃貸市場が形成されていないため収益価格を試算することはできなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算しており、市場の取引実態を反映した実証性の高い価格である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	羽犬塚駅東方
距離	7500 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八女市福岡県八女市納楚字西鶴２７３番９外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	19 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域である。格別の変動要因は認められず静態的に現状の街並を維持しつつ推移するものと予測される。需給動向を勘案すると地価は上昇傾向にあるものと把握される。 (2)一般住宅の周辺に農地等が見られる住宅地域で、近年周辺地域では農地の宅地転用が見られる。周辺地域で新規宅地分譲が多く見られることから、地価水準は上昇傾向が強まるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八女市では人口減少及び高齢化が進んでいることから、市中心部と郊外部で住宅地に係る需要及び地価について、二極化が進んでいる。 (2)利便性の高い旧八女市中心部の土地需要は比較的高いが、旧町村部等の郊外は人口減少・高齢化により宅地需要は乏しく、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)中心市街地に比較的近い住宅地域であり、相対的に需給動向は堅調に推移していることから、地価は穏やかな上昇基調にあるものと考えられる。 (2)一般住宅の周辺に農地も見られる住宅地域で、大きな変動要因はないが、近隣地域周辺の農地が徐々に宅地転用される等、市場性が増している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市納楚字西鶴２７３番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万247 円／平米 9万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万549 円／平米 10万995 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,595 円／平米 7万4,699 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市納楚字西鶴２７３番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,747 円／平米 9万1,732 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,135 円／平米 9万3,014 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,763 円／平米 7万5,254 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市納楚字西鶴２７３番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,759 円／平米 7万5,241 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,558 円／平米 7万4,577 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,043 円／平米 6万9,568 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市納楚字西鶴２７３番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,940 円／平米 5万6,004 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,453 円／平米 6万1,006 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,235 円／平米 7万203 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情