路線価 (2023) 福岡県八女市黒木町桑原字柳原984-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 八女市福岡県八女市黒木町桑原字柳原９８４番２外
価格時点	2023 年
駅名	羽犬塚駅 から 17000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	468万 円 (344 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	468万 円 (344 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円／坪 1平米 1万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八女市郊外の旧黒木町を中心とした住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内で地縁的選好性を有する１次取得者や農家の分家等が多く同一需給圏外からの転入者はあまりない。八女市中心部では地価は微増傾向が顕在化しつつあるが、農村部では人口減少・過疎化といった社会的要因を中心に需要は依然低迷している。価格帯は規模・立地・用途によりまちまちではあるが、概ね土地は２５０～３５０万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、八女市郊外の戸建住宅地域一帯である。需要者は同一需給圏に地縁を有する者にほぼ限定され、同一需給圏外からの転入は少ない。人口減少・高齢化に伴う地域経済の低迷等により、需給は弱含みである。取引件数が少なく、また個々の取引について事情や画地規模は様々であり、中心的な価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はアパート等の収益物件は皆無で、賃貸市場は未成熟と思われる。自用目的の取引が支配的であり、本件では比準価格を標準とし、かつ標準地が継続地点であること及び八女市農村部の取引動向、近隣地域の住宅地としての快適性・市場性の程度、旧黒木町の人口・世帯数の推移並び単価と総額との関連をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、自用の農家住宅を主とする旧集落であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格を試算することはできなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算しており、市場の取引実態を反映した実証性の高い価格である。したがって、比準価格を採用し、周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	羽犬塚駅東方
距離	17000 m
土地の状態
土地面積	104.1 坪 (344 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八女市福岡県八女市黒木町桑原字柳原９８４番２外
標準地の範囲
東	120 m
西	50 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	15 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、中規模の戸建住宅の中に畑等も介在する既成住宅地域である。旧黒木町中心部に比較的近いが、土地利用を喚起する特段の変動要因もないことから、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。 (2)比較的規模の大きい戸建住宅周辺に畑等も見られる既成住宅地域である。旧黒木町中心部に比較的近いものの、地域内に特段の変動要因もないことから、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八女市は人口減少、一方で土地取引件数は年間１，０００件弱で推移、新設住宅着工戸数は令和４年は前年に比べ増加傾向にある。 (2)利便性の高い旧八女市中心部の土地需要は比較的高いが、旧町村部等の郊外は人口減少・高齢化により宅地需要は乏しく、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)街路の系統連続性やや劣り、周辺では空家も見られるなど快適性は減退しているが、日用品店舗へは比較的近い。 (2)戸建住宅の他、農家住宅も見られる住宅地域で、当該地域を含む黒木地区では人口減少・高齢化により宅地需要は乏しい状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八女４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市黒木町桑原字柳原９８４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万215 円／平米 3万3,771 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,218 円／平米 5万6,923 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,010 円／平米 4万6,317 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市黒木町桑原字柳原９８４番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,038 円／平米 1万9,962 円／坪
推定価格 平米 坪	5,978 円／平米 1万9,763 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,861 円／平米 3万9,212 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市黒木町桑原字柳原９８４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,247 円／平米 4万7,101 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,842 円／平米 4万5,762 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,439 円／平米 4万4,429 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市黒木町桑原字柳原９８４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,877 円／平米 4万9,183 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,230 円／平米 5万350 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,845 円／平米 4万5,772 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情