路線価 (2023) 北海道札幌市中央区北2条西23-249-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区北２条西２３丁目２４９番２４
価格時点	2023 年
駅名	西２８丁目駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万5,270 円 1平米 29万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万1,800 円／坪 1平米 30万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として、中央区西部の地下鉄駅から概ね徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅、共同住宅の所有、分譲等を行う個人及び法人等であるが、主に共同住宅用地としての利用が多い。都心に近く、良好な居住環境であることから地域的選好性が高く、マンション用地や投資用のアパート用地の需要が高い。需要の中心となる価格帯は、画地・建物面積により区々であるが、土地は３５０㎡で１億円強程度である。 (2) 同一需給圏は中央区の特に円山地区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、共同住宅等への投資家層とみられる。古くから拓けた住宅地で、札幌中心部への人口集中傾向は継続しており、建築の高騰や金利動向等に留意する必要はあるが、投資物件としての需要も堅調である。土地取引総額は１億～１．２億円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、収益還元法の適用において、建築費の上昇・高止まりの懸念を想定したため、収益価格は低位に試算された。よって、本件においては、ウィズコロナの状況ではあるが、金融緩和政策を背景とした住宅用地取得マインドを反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は収益性を踏まえた上で取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格である。勤労者層等を対象とする共同住宅も混在しているが、地価の上昇ほどには賃料が上昇しておらず、価格は市場取引価格にひきずられる形で決定されている。以上の市場概況から判断して、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、不動産市況や地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	西２８丁目駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	112.2 坪 (371 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区北２条西２３丁目２４９番２４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	27 m
面積	370 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中央区の中でも利便性において人気の高い地域で、円山公園駅にも近く、平坦であるため、宅地需要は強い。地価は高水準で、今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)人気の高い円山地区の住宅地域で、地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらないものの、都心部の地価上昇の影響を受け、需要は安定的で地価は上昇傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 97万5,270 円 1平米 29万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 99万1,800 円 1平米 30万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 97万5,270円 1平米 29万5,000円
前年から次年への変動率 10.5 ％
2022年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
前年から次年への変動率 12.4 ％
2019年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和政策等及びテレワークの増加から、消費者マインドは持家志向が強くなり、住宅需要は上昇傾向であるが、今後の政策継続状況の注視が必要。 (2)中央区は総人口、老年人口とも増加傾向で、生産年齢人口は近年は微増傾向である。金利や融資条件の影響により物件の選別化が進むものと見られる。
地域要因
(1)都心部にある利便性の良好な人気の高い地域で、アパート投資需要も堅調で、住宅需要は上昇傾向である。 (2)当該地域は一般住宅やアパート等が混在する既成住宅地域で、住環境等比較的良好であり、相応の需要が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条西２３丁目２４９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,050 円／平米 115万3,959 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,372 円／平米 108万8,904 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,690 円／平米 102万529 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条西２３丁目２４９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,691 円／平米 73万6,216 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,631 円／平米 78万8,914 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,302 円／平米 99万6,104 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条西２３丁目２４９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,636 円／平米 95万925 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,527 円／平米 98万6,930 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,460 円／平米 88万7,529 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条西２３丁目２４９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,286 円／平米 70万1,818 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,789 円／平米 73万9,846 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,133 円／平米 95万5,874 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情