路線価 (2023) 福岡県八女市蒲原字榎町1066-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 八女市福岡県八女市蒲原字榎町１０６６番１外
価格時点	2023 年
駅名	羽犬塚駅 から 5300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億1,400万 円 (2310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (2310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,978 円／坪 1平米 4万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八女市及びその周辺市町内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は不動産事業者や商業事業者等が中心になる。国道４４２号沿いには大規模ショッピングセンターのほか、商業施設等が集積していることから、一定の繁華性を有しており、商業地域として相応の競争力を有していると判断される。取引価格水準は、出店形式も借地方式が採用される例もあり、また用途・形状・規模等如何の個別性等に起因して一概には言い難い状況にある。 (2) 同一需給圏は、八女市及びその隣接自治体の幹線道路沿いの路線商業地域及び商業地域一帯。需要者の中心は、飲食・物販等のロードサイド店舗を展開する法人等や個人事業主である。同一需給圏内では、繁華性の高い路線商業地域や中心部の商業地においては一定の店舗需要が見込める。取引価格は立地条件や規模により大きく異なるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場参加者及び最有効使用が類似する取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は収益性の側面から市場価値を把握したもので、需要者を鑑みれば重視すべき価格であるが、近時の建築費の高騰も相俟って、想定如何で価格が変動する嫌いがあり、規範性に劣ることから低位に求められた。よって、近時の需給動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算しており、市場の取引実態を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、試算過程において想定項目が多いことから相対的な信頼性はやや低いと判断した。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	羽犬塚駅北東方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	698.7 坪 (2310 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八女市福岡県八女市蒲原字榎町１０６６番１外
標準地の範囲
東	750 m
西	500 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	40 m
面積	2400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ロードサイド型商業施設が建ち並ぶ路線商業地域である。車両交通量が多く一定の商業集積度が認められるが、格別の変動要因は認められず静態的に推移するものと予測される。 (2)大規模店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、既に店舗の集積が見られ地域内に特段の変動要因がないことから、今後も概ね現状を維持したまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八女市では人口減少及び高齢化が進んでいることから、需要及び地価について、市中心部と郊外部で二極化が進んでいる。 (2)利便性の高い旧八女市中心部の土地需要は比較的高いが、旧町村部等の郊外は人口減少・高齢化により宅地需要は乏しく、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)国道沿いにロードサイド型店舗や大型店舗が集積しており一定の繁華性が認められ、新規出店も見られる等、地価は相対的に堅調である。 (2)国道沿いに大型店舗やロードサイド店舗が多く見られる路線商業地域である。既に店舗は集積しているが、新規出店も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市蒲原字榎町１０６６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
推定価格 平米 坪	4万573 円／平米 13万4,134 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,690 円／平米 15万1,051 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市蒲原字榎町１０６６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万247 円／平米 9万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万549 円／平米 10万995 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,641 円／平米 14万4,277 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	筑後５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	筑後市
地域	福岡県八女市蒲原字榎町１０６６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,298 円／平米 12万1 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,743 円／平米 12万8,084 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,480 円／平米 16万3,581 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	筑後５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	筑後市
地域	福岡県八女市蒲原字榎町１０６６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,673 円／平米 16万4,219 円／坪
推定価格 平米 坪	5万978 円／平米 16万8,533 円／坪
標準価格 平米 坪	5万324 円／平米 16万6,371 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情