路線価 (2023) 福岡県八女市黒木町黒木字中黒木106-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 八女市福岡県八女市黒木町黒木字中黒木１０６番２
価格時点	2023 年
駅名	羽犬塚駅 から 18000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	420万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	420万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万418 円／坪 1平米 2万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八女市郊外及び旧黒木町・旧立花町・旧上陽町等の近隣型の商勢圏を有する小売店舗及び自動車関連店舗の多い商業地域と近隣地域背後の住宅地域。需要者の中心は、地元の個人・法人事業者が主体であるが、商況の低迷や後継者不足、加えて消費者の購買の変化等により空店舗は増加しており、地方の既存商業地の需要は低迷している。取引件数も少なく、取引価格も規模・用途等によってまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、八女市及び隣接自治体の幹線道路沿いに形成された商業地域及び商住混在地域一帯。主たる需要者は、同一需給圏に地縁を有する個人事業者等が想定されるが、人口減少・高齢化等により地域経済は衰退傾向にあり、需要は乏しい。取引件数が少なく、個々の取引について動機や規模は様々であり、市場の中心的な価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自営による店舗兼住宅が多く、自用取引が支配的で、かつ賃貸用建物の想定は現実的でないことから、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、かつ標準地が継続地点であることや近隣地域及び周辺での店舗の進出や閉店・撤退等の推移や背後地の人口流出入の程度等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算しており、市場の取引実態を反映した実証性の高い価格である。一方、近隣地域内に自用の店舗・店舗兼住宅は見られるものの、店舗の賃貸物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格を試算することはできなかった。したがって、比準価格を標準とし、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	羽犬塚駅東方
距離	18000 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八女市福岡県八女市黒木町黒木字中黒木１０６番２
標準地の範囲
東	170 m
西	120 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	八女市黒木伝統的建造物群保存地区に指定されている。
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧黒木町の国道沿いに小売店舗・店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域であり、空き店舗が多く、北部の市道沿いにチェーンストアが点在していることから、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (2)旧黒木町の中心部、国道４４２号沿いの商業地域である。人口減少、少子高齢化等により空店舗も散見される等発展的要素は少ないことから、今後も現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八女市は人口減少、一方で土地取引件数は年間１，０００件弱で推移、新設住宅着工戸数は令和４年は前年に比べ増加傾向にある。 (2)利便性の高い旧八女市中心部の土地需要は比較的高いが、旧町村部等の郊外は人口減少・高齢化により宅地需要は乏しく、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)空き店舗が増え、大型店舗やチェーンストアへの顧客流出等で衰退が続いている。背後地も縮小傾向。 (2)黒木地区の国道沿い商業地域で、背後地の人口減少・高齢化により、収益性は低く繁華性及び市場性は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市黒木町黒木字中黒木１０６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,877 円／平米 4万9,183 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,230 円／平米 5万350 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,603 円／平米 7万1,420 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八女４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市黒木町黒木字中黒木１０６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万215 円／平米 3万3,771 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,218 円／平米 5万6,923 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八女４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市黒木町黒木字中黒木１０６番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,340 円／平米 3万878 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,512 円／平米 3万8,059 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,358 円／平米 7万610 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市黒木町黒木字中黒木１０６番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万746 円／平米 3万5,526 円／坪
推定価格 平米 坪	1万596 円／平米 3万5,030 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,161 円／平米 6万3,346 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情