路線価 (2023) 福岡県八女市立花町山崎字鷺町2185-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 八女市福岡県八女市立花町山崎字鷺町２１８５番１外
価格時点	2023 年
駅名	羽犬塚駅 から 8600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (746 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (746 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,888 円／坪 1平米 1万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八女市郊外及び旧黒木町・旧立花町・旧上陽町等の近隣型の商勢圏を有する小売店舗及び自動車関連店舗の多い商業地域と近隣地域背後の住宅地域。需要者の中心は、地元の個人・法人事業者が主体であるが、商況の低迷や後継者不足、加えて消費者の購買の変化等により空店舗は増加しており、地方の既存商業地の需要は低迷している。取引件数も少なく、取引価格も規模・用途等によってまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、八女市内の幹線道路沿いの商業地域、および商住混在地域である。主たる需要者は、自用の店舗の取得を目的とする個人や、事務所・工場の開設を目的とする地場企業である。しかしながら、これらの需要は市中心部や車両交通量の多い郊外路線に集中しているため、当該近隣地域の土地の取得需要は依然として弱含みである。市場の中心となる価格帯は、取引件数が少なく、規模や目的等により異なるため、把握が難しい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自営による店舗兼住宅が多く、自用取引が支配的で、かつ賃貸用建物の想定は現実的でないことから、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、かつ標準地が継続地点であることや近隣地域及び周辺での店舗の進出や閉店・撤退等の推移や背後地の人口流出入の程度等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該近隣地域は、自用の低層店舗、事業所、倉庫等が建ち並ぶ国道沿道の路線商業地域である。需要は大型店舗が立地する路線商業地域が中心であり、当該地域は賃貸としての需要は弱く、収益価格を試算することが困難であった。他方、比準価格は類似性を有する事例から試算され、市場性を反映した実証的かつ客観的な価格である。よって、本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	羽犬塚駅東方
距離	8600 m
土地の状態
土地面積	225.7 坪 (746 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	医院、工場等が混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八女市福岡県八女市立花町山崎字鷺町２１８５番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	25 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧立花町の国道３号沿いの小売・飲食店舗や工場・倉庫等が点在する混在地域で、今後とも現状維持するものと予測する。背後の住宅地も縮小しており、地価は当面下落傾向で推移すると考える。 (2)近隣地域は、国道沿いに低層店舗や事業所、倉庫、戸建住宅等が混在して建ち並ぶが、繁華性は低い路線商業地域である。不動産の取得需要は依然として弱く、現況程度の利用状態で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八女市は人口減少、一方で土地取引件数は年間１，０００件弱で推移、新設住宅着工戸数は令和４年は前年に比べ増加傾向にある。 (2)地域経済は停滞しており商業地の不動産需要は弱含みである。集客が見込める路線商業地域等は回復傾向にあるが、郊外の商業地の需要は依然弱い。
地域要因
(1)店舗や工場が点在し空き店舗が増え、大型店舗やチェーンストアへの顧客流出等で衰退が続いている。背後地も縮小傾向。 (2)低層店舗、事業所等が混在する国道沿線の路線商業地域である。顧客は市中心部及びその周辺の路線商業地域に集中し、土地の取得需要は依然弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市立花町山崎字鷺町２１８５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,759 円／平米 7万5,241 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,558 円／平米 7万4,577 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,312 円／平米 5万7,233 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市立花町山崎字鷺町２１８５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,049 円／平米 5万3,058 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,405 円／平米 6万847 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,651 円／平米 5万1,742 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市立花町山崎字鷺町２１８５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,747 円／平米 9万1,732 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,135 円／平米 9万3,014 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,888 円／平米 5万5,832 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市立花町山崎字鷺町２１８５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万207 円／平米 3万3,744 円／坪
推定価格 平米 坪	1万207 円／平米 3万3,744 円／坪
標準価格 平米 坪	1万207 円／平米 3万3,744 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	八女４Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県八女市立花町山崎字鷺町２１８５番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,340 円／平米 3万878 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,512 円／平米 3万8,059 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,781 円／平米 5万5,478 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情