路線価 (2023) 福岡県豊前市大字梶屋285-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 豊前市福岡県豊前市大字梶屋２８５番３
価格時点	2023 年
駅名	三毛門駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	407万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	405万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,606 円／坪 1平米 1万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊前市及び周辺市町村の住宅地域一円。需要者は、市内居住者のうち当地区に地縁を有する者が殆どである。豊前市の三楽分譲地（１５区画中残り８区画販売中）の売れ行きも鈍化し、本年は１区画も売れていない。近時、民間によりミニ開発された分譲地が少なくなっている。周辺では価格水準の低い取引が見られ、需要は弱含みである。土地３００㎡程度の新築戸建物件で、総額２，０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、豊前市を中心とする京築地区内の住宅地域である。主な需要者は、豊前市に地縁的関係を有する豊前市及び周辺市町の居住者である。近隣地域は、郊外に位置しているため、交通上の利便性や公共利便施設への接近性においてやや劣るため、需要の低迷が続いている。当該地域での土地取引は少ないが、取引される価格帯は、３００㎡程度の住宅地で４００万円から５００万円が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い事例の価格を重視し他の価格を参酌して求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。周辺に農地が多い自己所有の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格については、豊前市を中心とする京築地区の取引事例を採用し、標準化補正、地域要因比較等の補修正を適正に行い試算した。収益価格については、当該地域が持ち家を主体とする地域であり、アパート等の賃貸物件が少なく賃貸市場が未成熟のため、試算できなかった。よって、現実の取引事例を直接の価格判定の基礎とし、市場参加者の視点に立った比準価格を標準にし、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ三毛門駅南西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	85 坪 (281 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家集落近傍の一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊前市福岡県豊前市大字梶屋２８５番３
標準地の範囲
東	300 m
西	300 m
南	400 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周囲に農地が多い住宅地域
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に大きな変化はなく、現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、下落傾向であると思料する。 (2)近隣地域は、農家住宅も点在する住宅地域で、明確な変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと思われる。地価については、需要が乏しいため下落傾向にあり、当面、この傾向が続くと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊前市の人口は減少傾向で高齢化率が高い。ここ一年土地取引件数は減少し、郊外の集落内の取引価格は価格水準の低いものが目立っている。 (2)市内は、高齢化及び人口減少傾向が続き、景気についても回復の兆しが見えない。このような状況から、不動産取引についても低調傾向が続いている。
地域要因
(1)地域に変化はないが、周辺類似地域の取引価格等を分析した結果、地価は下落している。 (2)背後に農地も見られる住宅地域であり、大きな変化は見られない。市街地からやや遠距離に位置するため、住宅地の需要は減少傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	豊前５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	豊前市
地域	福岡県豊前市大字梶屋２８５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,080 円／平米 5万3,160 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,801 円／平米 4万8,932 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	豊前５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	豊前市
地域	福岡県豊前市大字梶屋２８５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,082 円／平米 3万6,637 円／坪
推定価格 平米 坪	1万783 円／平米 3万5,649 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,852 円／平米 4万2,489 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	築上５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	築上郡築上町
地域	福岡県豊前市大字梶屋２８５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,527 円／平米 4万4,720 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,473 円／平米 4万4,542 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,257 円／平米 4万7,134 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	上毛５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	築上郡上毛町
地域	福岡県豊前市大字梶屋２８５番３
区域区分	準都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,347 円／平米 3万7,513 円／坪
推定価格 平米 坪	1万780 円／平米 3万5,639 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,951 円／平米 4万9,428 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情