路線価 (2023) 福岡県中間市蓮花寺1-527-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 中間市福岡県中間市蓮花寺１丁目５２７番３外
価格時点	2023 年
駅名	通谷駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,850万 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万264 円 1平米 7万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,850万 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万264 円／坪 1平米 7万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中間市及び隣接市の商業地域が所在する圏域であり、需要者の中心は飲食店舗等をチェーン展開する法人各企業や地場事業者である。近隣地域は、幹線沿いの路線商業地域であるが、各種店舗の出店形態は事業用借地や建設協力金方式が多く、土地取引が顕在化することが少ないことから、取引の中心となる価格帯を明確に示すことはやや困難である。 (2) 同一需給圏は、中間市及び周辺市町に形成された商業地域。当市の商業地域は、蓮花寺エリアを中心に形成されており、「メガセンタートライアル中間店」が令和４年４月出店、「イオンなかま店」が令和５年春に再オープン予定であり、今後も中心部の動向が注視される。市内の商業地域は、隣接する北九州市八幡西区と比較して背後人口等立地優位性がやや劣るが、県道等の幹線道路沿線にはロードサイド型店舗が進出し、路線商業地域として熟成度が高まっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、元本に見合う収益の収受が困難であったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌して、さらに周辺標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の取引事例からアプローチした実証的な価格である。収益価格は、投資プレーヤーの市場行動を反映した価格であり、賃料水準、必要諸経費等は地域内において標準的なものと判断されるが、想定項目が介在し、規範性はやや劣るものと思料される。従って、本件においては、地域経済等価格形成要因の動向等を勘案の上、市場動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	通谷駅　西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	153.7 坪 (508 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大型スーパーを核店舗とする路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中間市福岡県中間市蓮花寺１丁目５２７番３外
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域住民向けの日用品店舗が多い商業地域であり、利用状況は安定していることから、当面の間、現状を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は、中間市中心部に形成された商業地域。市内において商業地の取引は少なく、近隣地域と同水準の取引は見られないものの、大型商業施設「トライアル」出店等により地価は前年価格を維持している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万4,893 円 1平米 7万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万264円 1平米 7万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万4,893円 1平米 7万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万264円 1平米 7万5,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中間市の人口は減少しており、高齢化率が高まってきていることから将来的な購買層の減少が懸念される。 (2)日本経済は、物価高、海外情勢、コロナ禍等により先行き不透明。不動産市場は選別・二極化が進行。中間市の人口は微減傾向で推移。
地域要因
(1)隣接する大型商業施設の部分開業が始まっており、今後の地域活性化に注目が集まるところである。 (2)市中心部には「トライアル」、ＪＲ中間駅近くには「ダイレックス」等大型商業施設が出店し、今後も店舗集積等繁華性の高まりが期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中間０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	中間市
地域	福岡県中間市蓮花寺１丁目５２７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,584 円／平米 10万4,417 円／坪
推定価格 平米 坪	5万133 円／平米 16万5,740 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,967 円／平米 25万7,759 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,000 円／平米 25万7,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県中間市蓮花寺１丁目５２７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,696 円／平米 12万7,929 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,735 円／平米 22万3,932 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,261 円／平米 24万8,813 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県中間市蓮花寺１丁目５２７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,895 円／平米 22万1,155 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,004 円／平米 25万4,575 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,091 円／平米 25万1,557 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県中間市蓮花寺１丁目５２７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,160 円／平米 25万8,397 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,035 円／平米 25万1,372 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,711 円／平米 26万219 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情