路線価 (2023) 福岡県小郡市松崎字城山618-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 小郡市福岡県小郡市松崎字城山６１８番１０
価格時点	2023 年
駅名	松崎駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	554万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	554万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円／坪 1平米 2万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小郡市及び隣接町の郊外部に存する住宅地である。西鉄天神大牟田線沿線の住宅地域と異なり、他地域からの人口流入は少なく、主たる需要者は当該地域に地縁性を有する個人が中心となる。小郡ＩＣ周辺での物流施設の開発、大型商業施設の進出予定等、話題性はあるものの、現時点では市街化調整区域に指定されている当該地域の取引は低水準に留まる。取引の中心となる価格帯は２００㎡～３００㎡で総額４００万円～６００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は小郡市及び隣接市町の住宅地域である。中心となる需要者は市内及び隣接市町に居住し、特に地縁的選好性を有する一次取得者の他、地場の不動産業者等である。低金利政策等を背景に戸建住宅の取得需要は回復傾向にあるが、市街化調整区域に指定されている当該地域は市の郊外にあたり土地の取得需要は弱く、依然割安の価格水準で取引される事例も散見される。取引の中心となる価格帯は５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺地域にアパート等の貸家はほぼ見られず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は、規範性の高い取引事例を重視して求めており、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、本件では比準価格に基づき鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産の存する近隣地域は市街化調整区域内に存する戸建住宅地域であり、賃貸市場は未成熟である。そのため、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による試算を行った。他方、類似性を持つ複数の事例を比較検討し求められた比準価格は、客観的かつ実証的な価格である。したがって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松崎駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	74.4 坪 (246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小郡市福岡県小郡市松崎字城山６１８番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内においては相対的に交通利便性に劣るエリアであり、市西部の西鉄天神大牟田線沿線に比べて住宅地としての選好性は弱い。取引が少なく、安値取引も散見されることから、今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)当該地域は郊外に存し、市街化調整区域であるため、戸建住宅地としての需要は市内において相対的に弱い。市全体として戸建住宅の需要は堅調であるが、同地域までは影響が及ばず、地価は下落傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増傾向にある。西鉄天神大牟田線沿線の新興住宅地の販売は好調で、割安感の残る既存住宅地に需要が波及する形で地価は上昇している。 (2)市の人口は横ばい程度、世帯数は増加傾向である。土地の需要は相対的に割安な郊外に広がっており、当市においても土地の取得需要は高まっている。
地域要因
(1)市内の住宅地の中では相対的に選好性の弱い地域である。調整区域の住宅地で、他地域からの人口流入は少なく、取引は低調で地価は弱含みで推移。 (2)小郡市郊外の戸建住宅地域である。戸建住宅素地としての取引が散見されるが需要は弱く、取引の地価水準は低い事例が多い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	筑前４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	朝倉郡筑前町
地域	福岡県小郡市松崎字城山６１８番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,943 円／平米 8万2,462 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,691 円／平米 8万4,934 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,857 円／平米 7万5,565 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大刀洗４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	三井郡大刀洗町
地域	福岡県小郡市松崎字城山６１８番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,870 円／平米 8万8,832 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,844 円／平米 8万8,746 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,653 円／平米 7万4,891 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小郡５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	小郡市
地域	福岡県小郡市松崎字城山６１８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,482 円／平米 9万7,467 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,511 円／平米 9万7,563 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,476 円／平米 7万4,306 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大刀洗５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	三井郡大刀洗町
地域	福岡県小郡市松崎字城山６１８番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,823 円／平米 6万5,535 円／坪
推定価格 平米 坪	2万140 円／平米 6万6,583 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,083 円／平米 7万3,006 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情