路線価 (2023) 福岡県小郡市祇園1-15-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 小郡市福岡県小郡市祇園１丁目１５番１６
価格時点	2023 年
駅名	西鉄小郡駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,380万 円 (503 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4,350万 円 (503 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,969 円／坪 1平米 8万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小郡市及び隣接市町内の商業地域である。主たる需要者は地縁性を有する各種業者が中心であるが、商業の中心地が移動したことや、事業主の高齢化により商業地としては衰退傾向にある。一方、従前の商業地の中心で、生活・交通利便性に優れる当地域では、近年マンション用地としての取得も見られることから、今後は住宅色を強めていくものと予想される。取引価格は、立地、用途、規模により異なり、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、小郡市全域及び周辺市町の商業地域の他、マンション立地が可能な交通利便性の高い住宅地域も含まれる。主たる需要者は店舗出店や事業展開を行う事業者のほか、マンションの建設を企図する不動産業者業者である。小郡市の店舗・事務所用地としての取引は少ないが、交通利便性が良好な地域は共同住宅用地としての需要が見込まれ、地価は上昇傾向にあると推測する。取引規模はばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は小郡市及び隣接する筑紫野市の商業地の事例から試算した市場の実態を反映した価格である。一方収益価格は、商業地においては重視すべき価格であるが、小郡市内の商業地では投資用不動産が少なく、収益性についての検証を十分に行うことが困難であることから、やや規範性に劣ると判断した。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例比較法は、類似性を持つ複数の事例を採用し求めており、客観的かつ実証的な価格である。他方、収益還元法は、計算過程に想定要素を多く含むため、客観性に欠け、説得力が劣る。また、本件の典型的な需要者である個人は、収益性よりも市場性を重視して取引意思を決定すると考えられる。よって、現実の市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考の上、さらには代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西鉄小郡駅西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	152.1 坪 (503 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小郡市福岡県小郡市祇園１丁目１５番１６
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗・事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	西鉄小郡駅前の既存商業地域
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内における商業地としての地位は低下しているが、交通、生活利便性に優れる一方で地価に割安感が残ることから、地価は上昇傾向で推移しており、今後もこの傾向が継続すると予測する。 (2)当該地域は駅への接近性が優れることから、マンション用地としての需要が見込まれ、今後は共同住宅地としての特性も帯びてくると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗・事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万8,944 円 1平米 8万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万4,565 円 1平米 8万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万8,944円 1平米 8万7,400円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2022年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万4,565円 1平米 8万9,100円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の中心は七夕通り、国道５００号沿いに移っているが、駅周辺の商業地では利便性を背景に住宅用途の需要が牽引する形で地価は上昇している。 (2)市の人口は横ばい程度、世帯数は増加傾向である。土地の需要は相対的に割安な郊外に広がっており、当市においても土地の取得需要は高まっている。
地域要因
(1)商業地の重心の移動、事業主の高齢化等で商業地としては衰退しているが、交通・生活利便性を背景に、住宅用途による需要が地価を上昇させている。 (2)駅に近い商業地域。顧客は郊外大型店舗へ流出しているが、駅への接近性より、共同住宅としての需要が見込め、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	筑紫野５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	筑紫野市
地域	福岡県小郡市祇園１丁目１５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,775 円／平米 49万5,156 円／坪
推定価格 平米 坪	16万709 円／平米 53万1,304 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,882 円／平米 29万7,150 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	筑紫野５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	筑紫野市
地域	福岡県小郡市祇園１丁目１５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,165 円／平米 27万1,637 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,834 円／平米 29万379 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,010 円／平米 29万961 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,000 円／平米 29万928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小郡５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	小郡市
地域	福岡県小郡市祇園１丁目１５番１６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万726 円／平米 13万4,640 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,879 円／平米 13万8,452 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,926 円／平米 27万7,459 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,900 円／平米 27万7,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	筑紫野５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	筑紫野市
地域	福岡県小郡市祇園１丁目１５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,426 円／平米 25万2,664 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,122 円／平米 26万8,189 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,134 円／平米 28万8,065 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情