路線価 (2023) 福岡県大野城市栄町3-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 大野城市福岡県大野城市栄町３丁目３８番
価格時点	2023 年
駅名	春日原駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億5,300万 円 (651 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億5,300万 円 (651 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円／坪 1平米 23万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大野城市・春日市及び博多区南部の共同住宅を中心とする住宅地域。主たる需要者はマンションデベロッパーで、収益物件等を目的とする投資家等も想定される。西鉄沿線のマンション用地は慢性的な供給不足で、マンション素地の取得競争は過熱している。また、建築費は高騰しているものの、マンション販売価格も高騰しており、地価は強含みで推移。なお、需要の中心となる価格帯は規模や地域により大きく異なるため、見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は春日市、大野城市を中心とし、隣接市区等のマンション適地一円であり、需要の中心は分譲マンション業者等である。市内の駅徒歩圏の分譲マンションの販売単価は一部では２００万円／坪超と高額化しており、売れ行きもエリアが良ければ好調である。市場の需要の中心となる価格帯は規模や地域により異なり見出し難いが、１種単価で概ね３５万円／坪～４５万円／坪程度であり、高い地価上昇率が継続している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では、取引事例比較法及び開発法を適用しているが、大野城市中心部を中心に実際に行われた取引事例に基づき試算された比準価格は、実証的で説得力を有する。また、開発法による価格は、想定要素は含まれるものの、想定需要者であるマンションデベロッパーの投資採算性を反映した価格であり、高い説明力が認められる。以上より、本件では、比準価格及び開発法による価格を関連付け、周辺地域の取引動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) マンション適地の事例を多数収集し、採用した事例の規範性によりウエイト付けを行った比準価格についてはマンション市況を適切に反映する説得力の高い価格が求めれた。また、マンション適地の価格は分譲マンション業者の投資の採算性を考慮して決定されるため、開発法についても投資の採算性を反映する説得力の高い価格が求められた。以上より比準価格と開発法による価格を関連づけ、価格形成要因の変動状況も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	春日原駅　北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	196.9 坪 (651 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層のマンション、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大野城市福岡県大野城市栄町３丁目３８番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅接近性の良好な住宅地域で、今後も共同住宅の割合を高めながら住宅地域として熟成するものと予測する。駅周辺のマンション適地の需給は逼迫しており、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。 (2)共同住宅等を中心とした住宅地域として熟成していくものと思料する。同一需給圏内における分譲マンションの販売価格は上昇しているものの売れ行きは好調のため、当面の間、素地価格も上昇するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 78万216 円 1平米 23万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 11.9 ％
2022年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
前年から次年への変動率 11.9 ％
2019年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大野城市は人口、取引件数ともに増加傾向で推移。低金利等により住宅需要は旺盛であるが、供給は少ないため需給は逼迫、地価は上昇基調で推移。 (2)住宅地需要は堅調であり、市内全域的に地価の上昇率が拡大している地域が多いが、特に割安感の残る地域、分譲マンション適地の上昇率が強い。
地域要因
(1)西鉄線、ＪＲ線いずれも利用可能な交通利便性の優れた地域。Ｒ４．８の西鉄天神大牟田線高架化の影響もあり、需要・地価はともに強含みで推移。 (2)分譲マンション適地であり、その希少性から高値で取引されることも多く、地価は昨年の上昇率より拡大傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大野城５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県大野城市栄町３丁目３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,059 円／平米 51万9,237 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,683 円／平米 54万4,442 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,726 円／平米 75万6,168 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	春日５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	春日市
地域	福岡県大野城市栄町３丁目３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,080 円／平米 50万6,082 円／坪
推定価格 平米 坪	17万322 円／平米 56万3,085 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,325 円／平米 71万1,864 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大野城４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県大野城市栄町３丁目３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,939 円／平米 102万1,352 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,885 円／平米 106万4,152 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,901 円／平米 81万2,949 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大野城５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県大野城市栄町３丁目３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,223 円／平米 58万2,593 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,943 円／平米 68万7,460 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,595 円／平米 70万9,451 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	10.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大野城５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県大野城市栄町３丁目３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万3,272 円／平米 93万6,497 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,397 円／平米 95万134 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,429 円／平米 81万1,388 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情