路線価 (2023) 福岡県大野城市乙金東1-1083-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 大野城市福岡県大野城市乙金東１丁目１０８３番１３
価格時点	2023 年
駅名	春日原駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,169 円／坪 1平米 5万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大野城市北東部を中心とする郊外に位置する住宅地域。主たる需要者は福岡都市圏に通勤するエンドユーザーである。大野城市では市内中心部の住宅地の供給不足や価格高騰の影響を受け、郊外住宅地の需要も高まっている。対象標準地周辺においても、中規模開発やミニ開発による戸建供給が認められ、従来よりも高価格水準での取引が認められる。なお、需要の中心となる価格帯は、対象標準地の規模で土地のみで１，４００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、大野城市及び隣接市の郊外の住宅地域。周辺駅からの距離があり、傾斜や段差もあるため、住環境は市内住宅地の中ではやや劣る。主な需要者は地元企業のサラリーマン等の個人である。地価水準は微増傾向で推移している。取引価格は規模を含めてややバラツキがあるが、土地のみの取引で１５～２０百万円程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、市内北東部の住宅地域等で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、地域の主体となる一般住宅は賃貸市場が形成されてなく、公法上の規制等からアパート用地の需要も弱いことから、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 大野城市郊外に位置する戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られないことから賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、標準地と代替性を有する取引事例についてその規範性に応じた重みづけを行って試算した規範性の高い試算価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	春日原駅北東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大野城市福岡県大野城市乙金東１丁目１０８３番１３
標準地の範囲
東	100 m
西	75 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅団地で特段の変化は見られず、今後も建替等を伴いながら、住宅地として成熟していくものと予測される。高台の住宅地域であるものの、一般的要因等を背景に、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)やや鉄道駅からの距離がある閑静な戸建住宅地域であり、公法上の規制とも相まって今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準についても安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万1,169 円 1平米 5万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 17万2,904円 1平米 5万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万1,169円 1平米 5万4,800円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 17万2,904円 1平米 5万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大野城市は人口、取引件数ともに増加傾向で推移。低金利等により住宅需要は旺盛であるが、供給は少ないため需給は逼迫、地価は上昇基調で推移。 (2)昨今の金融情勢等を背景に、大野城市の住宅地の需要は旺盛である。
地域要因
(1)古くからの高台の住宅団地でイエローゾーン等に近接する。周辺平坦地では価格上昇が著しく、当地域でも割安感から需要は強含みで推移している。 (2)古くからの住宅地域であり、交通接近条件は劣るが周辺の住宅地の地価上昇の影響により緩やかに上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準地は土砂災害警戒区域（イエローゾーン）にかかってはいないが、近接する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大野城５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県大野城市乙金東１丁目１０８３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,325 円／平米 15万6,456 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,934 円／平米 16万1,776 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,553 円／平米 18万352 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	高さ制限１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大野城５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県大野城市乙金東１丁目１０８３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,090 円／平米 22万5,106 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,516 円／平米 23万9,738 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,132 円／平米 17万2,348 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇美５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡宇美町
地域	福岡県大野城市乙金東１丁目１０８３番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,254 円／平米 20万5,812 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,059 円／平米 21万1,779 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,314 円／平米 19万6,092 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	宇美４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡宇美町
地域	福岡県大野城市乙金東１丁目１０８３番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,803 円／平米 19万7,709 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,736 円／平米 17万4,345 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情