路線価 (2023) 福岡県大野城市下大利1-331-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 大野城市福岡県大野城市下大利１丁目３３１番１６外
価格時点	2023 年
駅名	下大利駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	6,800万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,850万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万4,942 円／坪 1平米 30万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大野城市及び周辺市における西鉄沿線の商業地域である。需要者の中心は、賃貸用の店舗、マンション開発目的の不動産業者等である。店舗需要がやや弱いなか、交通利便性の良好な中高層共同住宅地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、規模によるが土地総額で５，０００万円～１億円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は大野城市、春日市の駅近くの商業地域を主として南区、博多区や筑紫野市等の駅近くの商業地域一円であり広域的である。需要者の中心は店舗兼共同住宅等の収益物件の開発を行う不動産業者等である。マンション用地の需要が認められる商業地域であり投資物件としての適格性も有することから需要は堅調で、地価は高い上昇率で推移している。市場の中心となる価格帯は規模等によりまちまちであるが、１種単価でみると価格の割安感が存する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、共同住宅取得目的の取引が主の地域であり、周辺市を含め比較的信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格は賃料の粘着性などにより低位となった。本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の標準地価格の推移を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) マンション用地の需要も競合する商業地域の事例を多数収集し得たため、比準価格については現在の投資市場における市場性を反映する説得力の高い価格が求められた。一方、収益還元法については最有効使用の建物等、適切な想定を行ったものの、各項目の査定段階に想定要素を多く含むため、説得力がやや劣る。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、価格形成要因の変動状況も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下大利駅　西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大野城市福岡県大野城市下大利１丁目３３１番１６外
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	13 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗需要がやや弱いなか、交通利便性に着目した中高層共同住宅地としての利用度が増していくことが予測される。立地の優位性の認められる商業地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (2)低層の店舗等もみられるが、今後高層化が進行するものと思料する。連続立体交差事業の完了により渋滞が緩和したほか、下大利駅改修事業等の期待性も存するため、地価は当面の間、高い上昇率で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 104万1,390 円 1平米 31万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
前年から次年への変動率 12.1 ％
2022年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 12.9 ％
2019年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大野城市の人口は増加傾向にある。コロナ禍の影響は落ち着きつつあり、不動産市況は回復している。 (2)市内全域的に商業地の地価は上昇傾向が継続しており、特に最寄駅から徒歩圏内のマンション用地の需要が競合する商業地の地価上昇率が強い。
地域要因
(1)店舗需要がやや弱いなか、交通利便性に着目した中高層共同住宅地としての利用度が増している。 (2)マンション用地の需要が競合する商業地域であり需要は堅調。１種単価でみると割安感が残っているたため、地価の上昇率は拡大傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大野城５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県大野城市下大利１丁目３３１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,757 円／平米 115万6,297 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,245 円／平米 121万4,112 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,815 円／平米 103万4,166 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大野城５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県大野城市下大利１丁目３３１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,002 円／平米 129万9,265 円／坪
推定価格 平米 坪	42万294 円／平米 138万9,492 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,801 円／平米 107万486 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大野城４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県大野城市下大利１丁目３３１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,939 円／平米 102万1,352 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,885 円／平米 106万4,152 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,383 円／平米 105万2,574 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	太宰府５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	太宰府市
地域	福岡県大野城市下大利１丁目３３１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,699 円／平米 66万6,817 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,128 円／平米 67万8,153 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,996 円／平米 100万1,705 円／坪
査定価格 平米 坪	30万3,000 円／平米 100万1,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情