路線価 (2023) 福岡県太宰府市都府楼南4-566-494 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 太宰府市福岡県太宰府市都府楼南４丁目５６６番４９４
価格時点	2023 年
駅名	都府楼南駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,110万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,110万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は太宰府市及び隣接する大野城市、筑紫野市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡市中心部へ通勤する一次取得者等。生活利便性に優れ居住環境が良好なことから住宅需要は堅調に推移。画地を細分化して総額を抑えた物件が選好される傾向がある。新型コロナ第８波の影響、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念より一層の感染拡大が警戒される状況にあり、経済への影響に留意。需要中心の価格帯は、画地規模２５０㎡程度で３，０００万円前後。 (2) 同一需給圏は、当市及び隣接市に存する住宅地域である。主たる需要者は福岡市都心部へ通勤するエンドユーザーが中心といえる。交通接近条件等、利便性を有し、福岡都市圏へ通勤する勤労者世帯を中心にニーズは高い。コロナ禍の市場への影響は、そこまで顕著にあらわれておらず、地価水準は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、２００～２５０㎡の土地取引で２３～２８百万円、新築戸建の価格帯は総額３８～４５百万円程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、取引の実態を反映した実証的な価格であり、市場性に着目して求めた価格である。戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした自用目的での取引が中心の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟な地域であるため収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺地域にアパート等の貸家はほぼ見られず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は、規範性の高い取引事例を重視して求めており、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	都府楼南駅　北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	太宰府市福岡県太宰府市都府楼南４丁目５６６番４９４
標準地の範囲
東	120 m
西	20 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	14.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。季節性インフルエンザとの同時流行の懸念等、引き続き感染症の経済への影響に注視する必要がある。 (2)戸建住宅地域として熟成している。最寄駅の接近性に優れているため、周辺地域を含めて不動産取引は旺盛である。低金利継続の状況下、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2022年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2019年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口ほぼ横ばい、世帯数微増。コロナ禍継続中も市内住宅地は、住宅需要が堅調な地域がある一方、山手住宅地で未だ微減と二極化傾向が続いている。 (2)低金利と金融機関の積極的な融資姿勢の継続により、住宅地の需要は好調であり、割安感が残るエリアの地価上昇は続いている。
地域要因
(1)区画整然とした居住環境の良好なＪＲ最寄駅徒歩圏内の住宅地域。未だコロナ禍の影響下にあるが、住宅需要は堅調に推移している。 (2)最寄駅から徒歩圏に位置し利便性が高い。敷地の再分割分譲による高値取引事例が増加しており、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	太宰府５ＫＤＨ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	太宰府市
地域	福岡県太宰府市都府楼南４丁目５６６番４９４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,934 円／平米 43万6,174 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,110 円／平米 44万62 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,009 円／平米 40万56 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	太宰府５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	太宰府市
地域	福岡県太宰府市都府楼南４丁目５６６番４９４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万869 円／平米 33万3,473 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,263 円／平米 34万7,999 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,959 円／平米 38万6,666 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	太宰府５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	太宰府市
地域	福岡県太宰府市都府楼南４丁目５６６番４９４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,695 円／平米 33万6,204 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,477 円／平米 33万8,789 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,764 円／平米 40万9,164 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	太宰府５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	太宰府市
地域	福岡県太宰府市都府楼南４丁目５６６番４９４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,246 円／平米 33万4,719 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,934 円／平米 33万6,994 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,221 円／平米 39万4,145 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情