路線価 (2023) 福岡県古賀市青柳字神田2946-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 古賀市福岡県古賀市青柳字神田２９４６番１
価格時点	2023 年
駅名	ししぶ駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	791万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	776万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,609 円／坪 1平米 2万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は古賀市及びその周辺市町の住宅地域で、特に関連が強いのは市街化調整区域や郊外の既成住宅地域である。需要者は地縁的な選好性を有する地元居住者が中心である。都市計画法上の市街化調整区域に指定されている地域が多いが、中心部の地価上昇を反映し、当該地域の需要は回復傾向にある。画地規模にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは難しい。 (2) 同一需給圏は、古賀市で環境類似性が見られる郊外（調区等）の住宅地域内と判断した。需要者は、地元に地縁を有する個人が中心となる。郊外の土地需要は良好の状態が続いており、その結果、大幅な地価上昇傾向が見られる。今後は、地域経済や土地政策等に留意する必要がある。当該地域の需要の中心となる価格帯は、土地のみで５百万円前後で、新築戸建で２千万円台が中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化調整区域内の既存住宅地域であり、周辺に賃貸アパート等は見当たらず、賃貸市場が極めて未成熟なため収益価格を求めることができなかった。比準価格は、立地条件や土地利用規制に留意して広域的に取引事例を収集し試算したもので、主たる需要者の選好性に着目した現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。以上より、周辺公示地とのバランス検討等を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅、農家住宅が点在する調整区域内の住宅地域であり、投資目的ではなく自用目的の取引が主となっている。したがって、快適性等を重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに経済動向・周辺の不動産市場の動向に留意して、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ししぶ駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古賀市福岡県古賀市青柳字神田２９４６番１
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	17 m
面積	270 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が見られる既成住宅地域で特段の変動要因は見られず、今後も現状の利用状態が続くものと思料する。地域の高齢化率は高く、人口流入は少ないが、市中心部の地価上昇の影響を受け地価はやや上昇傾向にある。 (2)当該地域及びその周辺は、古賀市郊外の住宅地域であるが、周辺の土地需要が活性化しているため、地価は上昇傾向が続き、この傾向は続くものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 10.2 ％
2022年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2019年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微増傾向で推移しており、高齢化率は福岡の県平均より高い水準である。空前の低金利を背景に住宅地需要は回復傾向にある。 (2)古賀市の住宅地域については、去年に引き続き全体的に高い取引傾向が見られ、全般的に地価上昇幅が拡大傾向となっている。
地域要因
(1)市街化調整区域内の既成住宅地域である。中心部の地価上昇の影響で、不動産需要は回復傾向にある。準都市計画区域ではミニ開発が断続的にある。 (2)古賀市の郊外でミニ開発等が活性化し、したがって、当該地域においても、地価は上昇傾向にあるものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同一の傾向下にある。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	古賀４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	古賀市
地域	福岡県古賀市青柳字神田２９４６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,736 円／平米 9万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	3万546 円／平米 10万985 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,176 円／平米 8万9,844 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	古賀５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	古賀市
地域	福岡県古賀市青柳字神田２９４６番１
区域区分	準都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,732 円／平米 12万8,048 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,172 円／平米 13万6,115 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,647 円／平米 11万7,849 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古賀５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	古賀市
地域	福岡県古賀市青柳字神田２９４６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,873 円／平米 10万5,372 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,546 円／平米 11万903 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,045 円／平米 8万6,105 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古賀５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	古賀市
地域	福岡県古賀市青柳字神田２９４６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,249 円／平米 8万167 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,313 円／平米 9万6,909 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,151 円／平米 10万2,985 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情