路線価 (2023) 福岡県みやま市瀬高町上庄字秀1768-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 みやま市福岡県みやま市瀬高町上庄字秀１７６８番７
価格時点	2023 年
駅名	瀬高駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	558万 円 (312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	558万 円 (312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円／坪 1平米 1万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、みやま市中心部近郊の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁がある勤労者または周辺の久留米市等への通勤者等である。市内中心部に近い住環境の優れた住宅地への需要は比較的安定しており、地価も横這い基調にある。需要の中心となる価格帯は３００㎡程度の土地で５００万円～６００万円程度、新築の戸建住宅では２０００万円程度が中心価格帯であると判断される。 (2) 同一需給圏は概ねみやま市の住宅地域の圏域。需要者の中心は旧瀬高町に居住する者が大部分を占めるが、隣接柳川市からの転入者も考えられる。当市の人口は減少傾向にあるが、周辺地域では小規模の宅地開発等も見られる状況にある。市場の中心価格帯は既存の住宅地３００㎡程度で土地５００万円程度、新築物件で２５００万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　取引事例比較法の適用においては、みやま市内の同一需給圏より取引事例を採用し、各修正・補正も適正に行っており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格については、当該地域は戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。よって、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟のため求められなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、当市における市場動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	瀬高駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	94.4 坪 (312 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	みやま市福岡県みやま市瀬高町上庄字秀１７６８番７
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内中心部近郊の一般住宅が多い既存住宅地域である。市内でも利便性は比較的恵まれた地域であるが、下庄地区と比してやや需要に劣り、地価は横這い傾向にある。 (2)中規模一般住宅を主体とする住宅地域で、周辺にはミニ宅地開発も見られる等、住宅地域としての熟成度が増大している。地価は今後底を打って横這いから上昇へ向かうことが期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市においては、人口減少、高齢化の進行等により土地需要は市の中心部以外は弱含みであり、新コロナ感染症の影響も懸念される。 (2)当市の人口は減少傾向にあり、世帯数は微増に止まり、高齢化率も高い。これらを反映し住宅需要は低迷している。
地域要因
(1)比較的利便性が良好なみやま市の中心部近郊の当該地域の住宅地については住宅需要は横ばい傾向である。 (2)上記要因はあるものの、近隣地域は住環境良好な地域で、住宅地としての熟成度も増し、これを反映して地価は横這い傾向にある。
個別的要因	(1)対象地の個別的要因に特に変化はなく、価格水準は地域要因と同一の傾向にある。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	みやま５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	みやま市
地域	福岡県みやま市瀬高町上庄字秀１７６８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,390 円／平米 4万4,267 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,390 円／平米 4万4,267 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,503 円／平米 5万7,865 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	みやま４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	みやま市
地域	福岡県みやま市瀬高町上庄字秀１７６８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,928 円／平米 8万2,412 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,760 円／平米 8万5,163 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,506 円／平米 6万1,181 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	みやま５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	みやま市
地域	福岡県みやま市瀬高町上庄字秀１７６８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,520 円／平米 6万1,227 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,594 円／平米 6万1,472 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,709 円／平米 5万8,546 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情