路線価 (2023) 福岡県みやま市瀬高町下庄字北方2117-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 みやま市福岡県みやま市瀬高町下庄字北方２１１７番６
価格時点	2023 年
駅名	瀬高駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	683万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	683万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円／坪 1平米 2万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、みやま市及び周辺市等における商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁をもつ個人事業者並びに法人等である。当該地域は準幹線沿いの商業地域であるが、近年の地価下落により需要は回復しつつあり、地価は横這い傾向にある。規模による総額の違いが大きく一概に言えないが、需要の中心となる価格帯は標準的規模の土地で６００万～８００万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏はみやま市及びその周辺市の商業地域及び混在地域の圏域。需要者の中心は個人事業主や中小規模事業者が考えられる。当該近隣は旧来からの中心部の商業地域であり、郊外大型店舗の出店等の影響を受けて、需要はやや低迷しているものの、地価も相当程度下落し横這いへと変化している。取引は僅少であることから、市場の中心価格帯を見いだすことは困難であるが、坪９万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は低層店舗を中心として一般住宅等も一部にみられる準幹線沿いの商業地域である。賃貸は営業不振等から閉鎖した店舗が賃貸される場合がある程度で、近隣地域における賃貸市場の成熟の程度は低いといえる。一方、取引事例は、事例数は少ないながら、みやま市内の類似地域から収集することができた。本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は、想定建物、賃料水準、還元利回り等、各種の判断要素が介在し、それらの把握には困難も伴い、相対的に説得力、規範性にやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を従に関連づけ、周辺標準地、基準地等との均衡、当市における市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	瀬高駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	みやま市福岡県みやま市瀬高町下庄字北方２１１７番６
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、旧来からの駅前の商業地域である。周辺には閉鎖店舗が多く見られ商業地域として衰退傾向にあった。近年は底値に近くなり需要の回復傾向もみられ、地価は横這い傾向にある。 (2)中心部にスーパーが進出しその経済的波及効果も期待されていたが、現状では近隣地域に特段の変化は見られず、当面は現状維持的に推移するものと予測する。地価も相当程度下落し、横這いへ変化している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市においては、人口減少、高齢化の進行等により土地需要は市の中心部以外は弱含みであり、新コロナ感染症の影響も懸念される。 (2)人口減少、隣接市等における相次ぐ大型店舗等の出店により顧客が市外へ流出する等、当市の既存店舗の商業収益性は低下している。
地域要因
(1)当該地域周辺の中核商業施設の閉店跡地に地域スーパーが開店し、地価は横這い傾向にある。 (2)近隣地域及び周辺地域に特段の変化はないものの、地価水準も相当程度下落し、地価は横這いへと変化している。
個別的要因	(1)標準的画地であり、同一地域内において概ね標準的な競争力を維持しており、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	みやま５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	みやま市
地域	福岡県みやま市瀬高町下庄字北方２１１７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,727 円／平米 7万1,829 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,770 円／平米 7万1,972 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,557 円／平米 9万1,103 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	みやま４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	みやま市
地域	福岡県みやま市瀬高町下庄字北方２１１７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,976 円／平米 7万9,265 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,096 円／平米 7万9,661 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,921 円／平米 9万2,307 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	みやま５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	みやま市
地域	福岡県みやま市瀬高町下庄字北方２１１７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,296 円／平米 11万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,886 円／平米 8万8,885 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,852 円／平米 8万5,467 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情