路線価 (2023) 福岡県みやま市高田町濃施字濃施北638-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 みやま市福岡県みやま市高田町濃施字濃施北６３８番１
価格時点	2023 年
駅名	渡瀬駅 から 720m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,260万 円 (1956 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,260万 円 (1956 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円／坪 1平米 2万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、みやま市及び周辺市等における幹線沿いの商業地域等である。需要者の中心は同一需給圏内に店舗事業者並びに法人等である。郊外の大型店舗への顧客流失の影響を受けていたが、近年の地価下落により幹線沿いの商業地の需要は回復基調にあり地価は微増傾向にある。取引件数が少なく一概に言えないが、需要の中心となる価格帯は郊外店舗の標準規模で４０００万～４５００万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏はみやま市及びその周辺市の商業地域及び混在地域の圏域。需要者の中心は事業所や営業所等の中小規模事業者、沿道サービス店舗等を展開する法人事業者等が考えられる。近年ドラッグストア、中古車販売店等の沿道サービス施設の進出により熟成度が増大している。取り引きされる規模、利用形態もまちまちであり、また取引も僅少であることから、市場の中心価格帯を見いだすことは困難であるが、坪７万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は幹線沿いの商業地域である。近隣地域における賃貸市場の成熟の程度は低いので収益還元法の適用を見送った。一方、取引事例は、地域要因が類似する事例数が少ない中、みやま市内の類似地域から収集することができた。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟のため求められなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	渡瀬駅北方
距離	720 m
土地の状態
土地面積	591.7 坪 (1956 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	みやま市福岡県みやま市高田町濃施字濃施北６３８番１
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	250 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗の敷地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	25 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は幹線道路沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域であるが、特段の地域要因の変化は見られない。店舗需要は幹線沿いの地域についてはやや回復基調にあり地価は微増傾向にある。 (2)近年、近隣地域及び同一国道沿いにドラッグストアや中古車販売店等が進出しており、路線商業地域としての熟成度増大。バイパス今福陸橋もＲ３春開通。これらを反映して地価は横這いから上昇へ変化してきている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市においては、人口減少、高齢化の進行等により土地需要は市の中心部以外は弱含みであり、新コロナ感染症の影響も懸念される。 (2)人口減少、隣接市等における相次ぐ大型店舗等の出店により顧客が市外へ流出する等、当市の既存店舗の商業収益性は低下している。
地域要因
(1)みやま市の中心商業地は横這い状態であるが、幹線沿いの商業地域については需要が回復し、地価は微増傾向にある。 (2)近年、近隣内等にＤＳや中古車販売店等が出店し、熟成度が増大。バイパス今福陸橋もＲ３春開通。これらを反映して地価は微増へと変化している。
個別的要因	(1)道路幅員、画地規模とも地域内において標準的であり、競争力は普通程度である。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	みやま５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	みやま市
地域	福岡県みやま市高田町濃施字濃施北６３８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,273 円／平米 8万247 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,887 円／平米 7万2,358 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	みやま５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	みやま市
地域	福岡県みやま市高田町濃施字濃施北６３８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,411 円／平米 8万703 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,723 円／平米 7万8,428 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	みやま５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	みやま市
地域	福岡県みやま市高田町濃施字濃施北６３８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,208 円／平米 8万3,338 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,165 円／平米 6万9,971 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情