路線価 (2023) 福岡県糸島市蔵持字北屋敷784-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 糸島市福岡県糸島市蔵持字北屋敷７８４番１
価格時点	2023 年
駅名	筑前前原駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	688万 円 (521 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	688万 円 (521 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円／坪 1平米 1万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は糸島市縁辺部に集落が形成されている圏域で、特に旧前原市域の市街化調整区域に形成された農家集落地域に代替性が認められる。行政的要因の変動や、周辺地域における公共施設の整備に伴い、外部からの人口流入が期待され、住宅需要が高まっていくものとみられる。取引規模が多様であることから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、１坪あたり４～６万円程度の取引がみられる。 (2) 同一需給圏は、糸島市郊外の市街化調整区域で、農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域である。主な需要者は当地域に地縁的選好性を有する個人等であると思料される。当地域は古くからの農家集落地域であるものの、都市計画法に基づく区域指定に含まれ、今後、一定の住宅需要が見込めるものと思料される。中心となる価格帯は、土地で５００～１，０００万円前後の水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域に所在する農家集落地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念し、取引事例比較法を適用して比準価格を求めた。比準価格の算定にあたっては、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用して適切な補修正を行って求めており、信頼性の高い価格が得られた。したがって、本件では、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域の農家集落地域で、自用目的での取引が中心である。賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は、市場性の観点から、代替・競争関係にある現実の取引事例から求めた価格で実証的であり、市場における価格形成の実態を反映し、規範性は高いものと思料される。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	筑前前原駅　南東方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	157.6 坪 (521 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糸島市福岡県糸島市蔵持字北屋敷７８４番１
標準地の範囲
東	120 m
西	40 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域に位置しており、農家住宅、一般住宅が混在する旧来の住宅地域で、近隣地域北東方で大規模な運動公園が整備中であるほか、行政的要因の変動に伴い、宅地利用の増加が期待される。 (2)市街化調整区域に存する農家住宅、一般住宅等が混在する地域で、地域要因の変動は見受けられず、今後も現状のまま推移していくものと思料される。住宅需要は限定的で、地価は微増傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)糸島市の人口は増加傾向で推移しており、依然として住宅需要は高く、外延的に需要が拡大している。 (2)糸島市の人口は増加傾向で推移し、新型コロナウイルスの影響は薄れつつあり、利便性の良い住宅地の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)旧来の農家集落であるが、行政的要因の変動や周辺地域における公共施設の整備に伴い、宅地需要が高まりつつある。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。当地域は市街化調整区域内の農家集落地域であるが、区域指定され、地価は微増傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	糸島４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糸島市
地域	福岡県糸島市蔵持字北屋敷７８４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,013 円／平米 5万2,939 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,317 円／平米 5万3,944 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,994 円／平米 4万6,264 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	糸島５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糸島市
地域	福岡県糸島市蔵持字北屋敷７８４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,526 円／平米 5万4,635 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,708 円／平米 5万5,237 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,063 円／平米 4万3,186 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	糸島５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糸島市
地域	福岡県糸島市蔵持字北屋敷７８４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,676 円／平米 3万8,601 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,242 円／平米 4万472 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,023 円／平米 4万3,054 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	糸島５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糸島市
地域	福岡県糸島市蔵持字北屋敷７８４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,050 円／平米 2万9,919 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,386 円／平米 4万7,560 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,998 円／平米 3万9,665 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	糸島５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糸島市
地域	福岡県糸島市蔵持字北屋敷７８４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,636 円／平米 5万8,305 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,636 円／平米 5万8,305 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,154 円／平米 4万6,793 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情