路線価 (2023) 福岡県糸島市二丈深江字松原添1057-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 糸島市福岡県糸島市二丈深江字松原添１０５７番１
価格時点	2023 年
駅名	筑前深江駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,140万 円 (674 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (674 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円／坪 1平米 3万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市域郊外の商業地域及び商住混在地域である。主な需要者は地元の各種事業者とみられる。市域中心部や郊外型ショッピングセンターへの客足の流出が著しく、商業繁華性は低い状態が続いていてるが、周辺の住宅地需要が底堅い影響もあって、市域郊外の商業地の取引も散見され、需要は回復傾向が認められる。取引される規模によって価格はばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏の範囲は、糸島市の郊外部の幹線沿い等に事業所が立地する圏域で、需要者の中心は地元の事業者とみられる。商業地域としての繁華性に変化は認められないものの、背後住宅地域に対する需要の高まりに伴い、当該地域における宅地需要も高まっており、地価は上昇基調である。取引規模や立地条件が多様で、需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、１坪あたり１０万円前後の取引が多くみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市域郊外の商業地域で、需要者は収益性を勘案して購入の意思決定を行うものとみられるが、店舗の賃料が低位に推移しており、収益価格は低めに試算されたといえる。一方、比準価格は周辺の類似地域の事例を採用して適切に行われており、説得力を有している。よって、収益価格は参考に留め、現実の市場の実態を反映する比準価格の方を重視するものとして、更には前年価格についての価格形成要因の変動を分析の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸用店舗の建築を想定して収益価格を求めたが、賃貸用店舗の建築を目的とした土地取引が多くみられる圏域ではなく、土地価格に見合う賃料収入の獲得が困難であり、やや低位に求められた。一方、比準価格については、現実の市場において取引された事例を採用して求めており、規範性は高い。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	筑前深江駅　西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	203.9 坪 (674 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗と住宅が混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糸島市福岡県糸島市二丈深江字松原添１０５７番１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	22 m
面積	590 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は幹線街路沿いの住宅が混在する商業地域として成熟しており、今後もこのような利用状態が維持されると予測する。宅地需要は活発とはいえないものの、横ばいもしくは若干の上昇が期待される。 (2)鉄道駅に近接する国道沿いに形成された商業地域であるが、面的な広がりに乏しく、住宅等も混在する地域であり、地域要因に格別の変動もないため、当面の間、現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数は増加傾向。住宅地需要は強く外延的拡大が続いている。商業地は、市域東部の国道２０２号沿線を中心に需要は強い。 (2)糸島市の人口は増加傾向で推移しており、背後住宅の充実に伴い、商業地に対する需要も高まりを示している。
地域要因
(1)周辺の住宅地需要が底堅い影響を受けて、市域郊外の商業地においても取引が散見され、わずかながらも需要は活発化している。 (2)旧二丈町の中心商業地域であり、商業地域としての広がりは乏しいものの、背後住宅地域に対する需要の高まりに伴い、地価は上昇基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	糸島５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糸島市
地域	福岡県糸島市二丈深江字松原添１０５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,272 円／平米 7万325 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,593 円／平米 7万4,692 円／坪
標準価格 平米 坪	3万286 円／平米 10万126 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	糸島５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糸島市
地域	福岡県糸島市二丈深江字松原添１０５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,521 円／平米 3万8,088 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,646 円／平米 4万8,420 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,329 円／平米 9万3,656 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	糸島５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糸島市
地域	福岡県糸島市二丈深江字松原添１０５７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,676 円／平米 3万8,601 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,242 円／平米 4万472 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,009 円／平米 9万5,904 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	糸島５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糸島市
地域	福岡県糸島市二丈深江字松原添１０５７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,311 円／平米 11万3,432 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,658 円／平米 11万4,579 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情