路線価 (2023) 秋田県秋田市広面字二ツ屋63-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市広面字二ツ屋６３番５
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	725万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,207 円 1平米 4万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	729万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,868 円／坪 1平米 4万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、秋田市の住宅地域で特に駅東地区の住宅地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は、秋田市に居住または通勤している第一次取得者層である。街路条件がやや劣るとはいえ利便性が高く、底堅い住宅地需要がある。土地は２００㎡程度８００万円前後、新築の戸建物件は２５００万円前後を中心に取引されている。 (2) 同一需給圏は、駅東地区を中心とした住宅地域。需要者は市内に居住又は通勤する一次取得者が中心。駅等の利便施設への距離の割には、狭幅員のため住宅需要が低迷していたが、東通地区と比較し価格水準が低位であり、市内の供給不足も相まって、住宅需要は回復傾向の兆しとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で８００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の居住用施設が多い住宅地域で、収集可能な民間の賃貸事例には限界がある。また、住宅地域では、収益性よりも居住の快適性が重視されるため、収益価格の有用性は比準価格よりも低くなる。比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) アパートも見られる地域であるが、大部分が地主の遊休資産の活用であり、建築費の上昇や空室等が見られる供給過剰の中で、更地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいことからも、収益価格は低位に試算されたと考える。快適性を重視し、自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市広面字二ツ屋６３番５
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	200 m
北	210 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	秋田駅南東方に位置する街路条件がやや劣る住宅地域
街路	基準方位　　　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。当該地域における住宅地需要は底堅く、地価は中期的に上昇傾向を呈する。 (2)熟成した低層住宅地域であるため当分は現状利用のままと予測。市内の中古住宅の供給不足や新規分譲地等の価格から、当地域は狭幅員であるものの立地や価格水準から需要は回復傾向と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,207 円 1平米 4万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,868 円 1平米 4万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)秋田市全体の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。秋田市街地では一定の住宅地需要がある。 (2)建築費等の物価上昇が懸念されるものの、低金利・優遇税制等が下支えとなり、秋田市街地の利便性の高い地域から住宅需要は持ち直している。
地域要因
(1)街路条件がやや劣るため、やや競争力に欠ける。新型コロナによる影響も減少し、住宅地価格は上昇に転じた。 (2)コロナ禍で幾分取引が停滞したが、同じ利便性で、品等の良好な住宅地と比較し、割安感があり、供給不足も相まって住宅需要は回復している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市広面字二ツ屋６３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,954 円／平米 12万2,170 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,289 円／平米 22万9,069 円／坪
標準価格 平米 坪	4万567 円／平米 13万4,115 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市広面字二ツ屋６３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,651 円／平米 20万3,818 円／坪
標準価格 平米 坪	4万480 円／平米 13万3,827 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市広面字二ツ屋６３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,379 円／平米 11万6,963 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,989 円／平米 9万9,144 円／坪
標準価格 平米 坪	4万362 円／平米 13万3,437 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市広面字二ツ屋６３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,121 円／平米 20万8,678 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,812 円／平米 20万7,656 円／坪
標準価格 平米 坪	4万368 円／平米 13万3,457 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市広面字二ツ屋６３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,886 円／平米 15万5,005 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,118 円／平米 14万9,160 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,998 円／平米 13万2,233 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情