路線価 (2023) 福岡県糟屋郡志免町東公園台2-444-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 糟屋郡志免町福岡県糟屋郡志免町東公園台２丁目４４４番３１
価格時点	2023 年
駅名	福岡空港駅 から 5200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,956 円／坪 1平米 6万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、志免町及び周辺町における住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元住民、福岡市中心部へ通勤する戸建住宅の取得者層である。高台の住宅地域ではあるが、周辺エリアを含め住宅需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地総額で１，０００～１，５００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は志免町及び隣接周辺町との行政界周辺の住宅地域と判定した。主たる需要者は福岡市へ通勤する一般個人である。新型コロナ感染症等による市場影響は小さく、人口増加や近年の地価上昇の傾向を背景に、丘陵地や転入者需要の弱かった地域においても需要は未だ堅調に推移しており、販売時の総額抑制のため建売分譲業者が中規模画地を小規模に分割する動きが依然とし活発である。なお、中心価格帯は約１９０㎡の土地で１千万円強程度で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅取得目的の取引が主の地域であり、比較的信頼性のある取引事例を収集しえた。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。本件では快適性を指向する住宅地域にあることより、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域内は自己利用を前提とした戸建住宅が中心であることから、収益還元法は適用しなかった。一方で、比準価格は現実の取引に基づいた事例へ適切な補修正を施して試算しており、現下の市場性を客観的に反映した価格である。以上より、本件では、代表標準地価格との均衡や同一需給圏の価格推移及び単価と総額との関連、さらに新型コロナ感染症や物価変動等による市場動向にも十分に留意して、現実の市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福岡空港駅　南東方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅を主体とする住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糟屋郡志免町福岡県糟屋郡志免町東公園台２丁目４４４番３１
標準地の範囲
東	110 m
西	60 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	12 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。高台の住宅地域ではあるが、周辺エリアを含め住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (2)丘陵地に位置する既成住宅地域として概ね熟成した状況にあり、当分の間、現況用途を維持すると予測する。新型コロナ感染症等による市場への影響は小さく、住宅地の需要も底堅いため、地価は引き続き上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)志免町の人口は増加傾向にある。コロナ禍の影響は落ち着きつつあり、不動産市況は回復している。 (2)新型コロナ感染症等による需要減退の動きが懸念されたが、町内の人口増加に伴い、平坦地に加え丘陵地の住宅地需要も概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)高台の既成住宅地域にあり、戸建住宅が多く見受けられ、住宅需要は堅調である。 (2)供給については依然と大きな変化はなく、低位に留まっている。その一方で、人口の増加傾向を背景とする土地需要が地価を牽引している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	志免５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡志免町
地域	福岡県糟屋郡志免町東公園台２丁目４４４番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,035 円／平米 25万7,984 円／坪
推定価格 平米 坪	8万532 円／平米 26万6,239 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,063 円／平米 20万8,486 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	79 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	志免５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡志免町
地域	福岡県糟屋郡志免町東公園台２丁目４４４番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,095 円／平米 24万1,652 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,750 円／平米 25万3,736 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,045 円／平米 20万5,121 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	志免５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡志免町
地域	福岡県糟屋郡志免町東公園台２丁目４４４番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,499 円／平米 15万7,032 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,685 円／平米 15万7,647 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,529 円／平米 20万3,415 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	志免５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡志免町
地域	福岡県糟屋郡志免町東公園台２丁目４４４番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,361 円／平米 14万6,657 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,337 円／平米 14万9,884 円／坪
標準価格 平米 坪	6万937 円／平米 20万1,458 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情