路線価 (2023) 福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜2-1592-645 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 糟屋郡新宮町福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜２丁目１５９２番６４５
価格時点	2023 年
駅名	ししぶ駅 から 650m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万843 円／坪 1平米 7万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は新宮町、古賀市、福岡市東区北部で、ＪＲ鹿児島本線、西鉄貝塚線の各駅を最寄りとする戸建住宅地域。市場における主たる需要者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心。新宮町は、福岡市のベッドタウンとして人口が急増。マンション、戸建とも大規模開発は一段落の様相だが、住宅需要は新築、中古ともに旺盛で、影響は周辺部の既成住宅地にも及ぶ。取引される価格帯は土地で２０００万円、新築住宅で３７００万円程度。 (2) 同一需給圏の範囲を新宮町を中心として古賀市から福岡市東区北部にかけての戸建住宅地域一帯と把握。市場における主たる需要者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心となっている。福岡市のベッドタウンとして大きく発展した新宮町は、人口増加は鈍化傾向だが、住宅需要は新築、中古ともに依然堅調で、その影響は周辺部の既成住宅地にも及ぶ。不動産市場において取引される価格帯は、標準的な画地規模の土地で２０００万円程度が主流。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、自用目的での取引が主流である。収益性よりも主に居住の快適性が追求されると思料される住宅地域であることから、収益価格については試算しなかった。よって本件では、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 標準地の存する近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、自用目的での取引が主流となっている。収益性よりも主に居住の快適性が追求されると思料されることから、収益価格については試算しなかった。よって本件においては、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格と判断される比準価格を重視して、代表標準地とのバランス検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ししぶ駅　西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糟屋郡新宮町福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜２丁目１５９２番６４５
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	古賀市との境界付近の既成住宅地域で、画地の配置はやや雑然とした中規模開発地
街路	基準方位　北　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は低層の住宅地域として成熟し、今後も現状で推移すると推定する。周辺ではミニ開発中心の住宅地開発も存し、コロナ禍でも不動産需要は堅調で、地価上昇傾向を維持している。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状維持で推移すると予測。不動産需要は依然として底堅く、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万843 円 1平米 7万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2022年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万843円 1平米 7万8,900円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2019年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は低下傾向で、全国でも有数の人口増加率を示す町である事から、今後も増加が予測される。 (2)新宮町の人口増加率は、伸び率は鈍化したものの、依然として県全体を上回る。人口増加に伴い高齢化率も上昇傾向だが、県全体と比較すると低い。
地域要因
(1)周辺では戸建住宅の分譲が活発に行われており、既成の住宅地である近隣地域にもその影響が及んでおり、下水道の配管も整備された。 (2)令和４年３月から、緑ケ浜地区に町のコミュニティバス乗り入れが開始されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特段の変化はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	新宮４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜２丁目１５９２番６４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,645 円／平米 16万820 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,006 円／平米 22万8,134 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,664 円／平米 25万145 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	新宮５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜２丁目１５９２番６４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,254 円／平米 44万7,150 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,648 円／平米 44万8,452 円／坪
標準価格 平米 坪	8万170 円／平米 26万5,042 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古賀５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	古賀市
地域	福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜２丁目１５９２番６４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,973 円／平米 21万4,801 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,482 円／平米 22万6,401 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,617 円／平米 22万236 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古賀５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	古賀市
地域	福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜２丁目１５９２番６４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,502 円／平米 35万5,402 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,968 円／平米 35万330 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,529 円／平米 30万9,207 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,300 円／平米 32万1,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	古賀５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	古賀市
地域	福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜２丁目１５９２番６４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,533 円／平米 25万6,324 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,541 円／平米 24万9,739 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,816 円／平米 23万812 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情