路線価 (2023) 福岡県糟屋郡新宮町上府北1-1465-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 糟屋郡新宮町福岡県糟屋郡新宮町上府北１丁目１４６５番４
価格時点	2023 年
駅名	新宮中央駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,092 円／坪 1平米 8万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は新宮町、古賀市、福岡市東区北部で、ＪＲ鹿児島本線、西鉄貝塚線の各駅を最寄駅とする戸建住宅地域。主たる需要者は福岡市内に通勤するサラリーマン等が中心。新宮町は福岡市のベッドタウンとして人口が急増しており、大規模な開発は一段落の様相だが、周辺地域では平成２８年の小学校の開校に合わせ街路整備等が行われ、住環境が向上した。取引される価格帯は、土地で１５００～２１００万円、中古住宅で２２００～２７００万円程度。 (2) 新宮町を中心に古賀市から福岡市東区北部の戸建住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握。主たる需要者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心。福岡市のベッドタウンとして大きく発展した新宮町は、人口増加は鈍化傾向が見られるものの、住宅需要は依然として堅調であり、小学校にも近接し居住環境が良好な近隣地域については比較的高い競争力を持つ。市場で取引される価格帯は、標準的画地規模の土地で１６００～１７００万円程度が主流。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が主流となっている。収益性よりも居住の快適性が追求されると思料される住宅地域であることから、収益価格については試算しなかった。よって本件においては、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 標準地が存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的の取引が主流となっており、収益性よりも主に居住の快適性が追求されると思料されることから、収益価格については試算しなかった。よって本件では、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格と判断される比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新宮中央駅　北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糟屋郡新宮町福岡県糟屋郡新宮町上府北１丁目１４６５番４
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	平成２８年に開校した新宮北小学校に近い戸建住宅地域であるが、工場地域も存する。
街路	１０．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、低層の住宅地域であり、今後も概ね現状で推移すると考えられる。新宮北小学校に関連する街路整備等の影響もあり、コロナ禍でも不動産需要は堅調で地価は上昇傾向である。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状維持で推移するものと予測する。不動産需要は依然として底堅いことから、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
前年から次年への変動率 7.8 ％
2022年	1坪 25万2,909円 1平米 7万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2019年	1坪 25万2,909円 1平米 7万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は低下傾向で、全国でも有数の人口増加率を示す町である事から、今後も増加が予測される。 (2)新宮町の人口増加率は伸び率は鈍化したものの、依然として県全体を上回る。これに伴い高齢化率も上昇傾向だが、県全体と比較すると低い。
地域要因
(1)小学校に近接する住宅地であり、需要は堅調。周辺地域では、低利用地を造成してのミニ開発等が存するため、取引は堅調である。 (2)新宮中央駅周辺の開発、新宮北小学校の新設及びその周辺整備により、利便性、居住環境が向上した地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特に変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	新宮４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町上府北１丁目１４６５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,645 円／平米 16万820 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,006 円／平米 22万8,134 円／坪
標準価格 平米 坪	8万709 円／平米 26万6,824 円／坪
査定価格 平米 坪	8万700 円／平米 26万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	新宮５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町上府北１丁目１４６５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,254 円／平米 44万7,150 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,648 円／平米 44万8,452 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,367 円／平米 28万2,223 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,400 円／平米 28万2,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	新宮５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町上府北１丁目１４６５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,918 円／平米 32万3,717 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,345 円／平米 33万5,047 円／坪
標準価格 平米 坪	10万541 円／平米 33万2,389 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	新宮４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町上府北１丁目１４６５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,618 円／平米 12万7,671 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,937 円／平米 15万5,174 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,828 円／平米 22万4,239 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	新宮５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町上府北１丁目１４６５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,038 円／平米 18万5,262 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,630 円／平米 21万3,667 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,150 円／平米 25万8,364 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,200 円／平米 25万8,529 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情