路線価 (2023) 福岡県糟屋郡新宮町大字原上字須川1749-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 糟屋郡新宮町福岡県糟屋郡新宮町大字原上字須川１７４９番１８
価格時点	2023 年
駅名	福工大前駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,939 円／坪 1平米 6万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 新宮町、古賀市、福岡市東区北部で、ＪＲ鹿児島本線、西鉄貝塚線の各駅を最寄りとする戸建住宅地域を同一需給圏と把握する。主たる需要者は、福岡市内及び新宮町内に通勤するサラリーマン等が中心。新宮町は福岡市のベッドタウンとして人口が急増し、大規模開発は一段落の様相だが、住宅需要は、利便性が相対的に劣る周辺部においても高まりを見せている。取引される価格帯は、土地では１４００万円前後、中古住宅で１８００～２３００万円前後が主流。 (2) 新宮町を中心として古賀市から福岡市東区北部の戸建住宅地域を同一需給圏の範囲と把握。主たる需要者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心となっている。福岡市のベッドタウンとして大きく発展した新宮町は、人口増加は鈍化傾向だが住宅需要は依然堅調で、町中心部と比較して利便性が相対的に劣る町内の郊外部にも住宅地に対する需要が波及している。取引される価格帯は、標準的画地規模の土地で１４００万円前後が主流となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する近隣地域は、戸建住宅を主体とする既成の住宅地域であり、自用目的の取引が主流となっている。収益性よりも主に居住の快適性が追求されると思料されることから、収益価格については試算しなかった。よって本件においては、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 標準地の存する近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、自用目的での取引が主流となっている。収益性よりも主に居住の快適性が追求されると思料されることから、収益価格については試算しなかった。したがって本件においては、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地とのバランス検討を踏まえ、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福工大前駅　南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多いやや傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糟屋郡新宮町福岡県糟屋郡新宮町大字原上字須川１７４９番１８
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	225 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	中規模開発地であるが、利便性にやや難があるため、土地利用度はやや低めな地域。
街路	６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、低層の住宅地域であり、今後も現状で推移するものと考えられる。新宮町の中では相対的に利便性が劣るが、コロナ禍でも不動産需要は堅調で地価は上昇傾向を維持している。 (2)戸建住宅地として概ね成熟しており、地域要因の特段の変化は考えられない。町中心部の住宅地の地価上昇の波及が認められることから、今後についても地価は上昇基調を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,939 円 1平米 6万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
前年から次年への変動率 9.4 ％
2022年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,939円 1平米 6万3,200円
前年から次年への変動率 8 ％
2019年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は低下傾向で、全国でも有数の人口増加率を示す町である事から、今後も増加が予測される。 (2)町の人口増加率は伸び率は鈍化したものの、依然として県全体を上回っている。人口増加に伴い高齢化率も上昇傾向だが、県全体と比較すると低い。
地域要因
(1)周辺には農地等も存する住宅地域であり、地域要因には変動はないが、北側には地区整備計画が存し、将来的には変貌する可能性がる。 (2)町中心部等の価格上昇を受け、周辺部にも住宅需要の波及が認められ、ミニ開発等も散見される。国道３号東側の地域で、新たな開発が進行中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特に変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	新宮５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町大字原上字須川１７４９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,918 円／平米 32万3,717 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,345 円／平米 33万5,047 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,518 円／平米 24万9,663 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,500 円／平米 24万9,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	新宮４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町大字原上字須川１７４９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,618 円／平米 12万7,671 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,937 円／平米 15万5,174 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,864 円／平米 17万1,462 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	新宮５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町大字原上字須川１７４９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,439 円／平米 23万6,177 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,325 円／平米 24万5,718 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,243 円／平米 21万8,999 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	新宮５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町大字原上字須川１７４９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,330 円／平米 14万9,861 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,625 円／平米 15万4,142 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,577 円／平米 21万6,798 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	新宮４Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	糟屋郡新宮町
地域	福岡県糟屋郡新宮町大字原上字須川１７４９番１８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,070 円／平米 9万2,799 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,287 円／平米 9万6,823 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,517 円／平米 14万3,867 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情