路線価 (2023) 福岡県遠賀郡水巻町伊左座1-455-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 遠賀郡水巻町福岡県遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２
価格時点	2023 年
駅名	水巻駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	693万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	689万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円／坪 1平米 2万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水巻町及び隣接する市区町の住宅地域で、特に関連が強いのはＪＲ以南の住宅団地等である。需要者は北九州市に通勤するサラリーマン等のエンドユーザーが中心といえる。コロナ禍や人口の減少や高齢化の進行等は懸念されるものの、八幡西区との比較から利便性の良い住宅地では値頃感があり、住宅需要は総じて安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、中古住宅で１１００～１６００万円前、新築の戸建で２千５百万円程度とみられる。 (2) 同一需給圏は水巻町内に存する住宅地域であり、主な需要者は町内及び北九州都市圏に通勤するサラリーマン等の一次取得者のほか、地縁的選好性を有する個人等である。町中心部と比較し、割安感のある地価水準から一定の需要が認められ、地価は小幅な上昇基調で推移している。土地は２００㎡程度であれば６００万円前後、新築の戸建物件であれば２，５００万円程度が市場の中心となる価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域から取引事例等を収集し、水巻町南部の取引事例を採用して試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。以上より、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏より行政的条件が類似し、場所的同一性が高く、規範性の高い取引事例を収集し得たため、説得力の高い比準価格が求められたと思料する。一方、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸需要が殆どなく、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ水巻駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	71.1 坪 (235 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	遠賀郡水巻町福岡県遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	300 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅団地で、特段の変動要因は見受けられず、今後も現状の利用状態が維持されるものと思料する。コロナ禍でも地価水準は概ね横ばいもしくは上昇傾向を維持しており、今後も堅調な推移が予測される。 (2)近隣地域は成熟した住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。比較的割安な地価水準から一定の住宅地需要が認められ、地価は小幅な上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は低下傾向であり、高齢化率は県平均より高い。但し隣接する八幡西区との比較で値頃感がある (2)水巻町の人口は減少傾向で推移しているが低金利政策等による影響から住宅地需要は比較的堅調であり、全体として小幅な上昇基調を維持している。
地域要因
(1)区画整然とした住宅団地であるが、周辺に存する二東地区等ではミニ開発等による戸建住宅の分譲も見られる。 (2)比較的割安な地価水準から一定の住宅地需要が認められ、地価は小幅な上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水巻５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	遠賀郡水巻町
地域	福岡県遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,675 円／平米 14万4,390 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,981 円／平米 14万5,401 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,583 円／平米 11万7,637 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水巻５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	遠賀郡水巻町
地域	福岡県遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,863 円／平米 9万8,727 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,512 円／平米 9万7,567 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,350 円／平米 8万501 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水巻５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	遠賀郡水巻町
地域	福岡県遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,656 円／平米 9万8,043 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,953 円／平米 9万9,025 円／坪
標準価格 平米 坪	3万564 円／平米 10万1,045 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水巻５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	遠賀郡水巻町
地域	福岡県遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,868 円／平米 8万8,826 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,110 円／平米 8万9,626 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,819 円／平米 8万5,358 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水巻５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	遠賀郡水巻町
地域	福岡県遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,095 円／平米 9万6,188 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,386 円／平米 9万7,150 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,530 円／平米 9万4,320 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情