路線価 (2023) 福岡県鞍手郡鞍手町大字小牧字大池2333-169 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 鞍手郡鞍手町福岡県鞍手郡鞍手町大字小牧字大池２３３３番１６９
価格時点	2023 年
駅名	鞍手駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	615万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	612万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鞍手町を含む直鞍地区及び宮若市・中間市・遠賀町等の住宅地域。需要の中心は地縁的選好性を有する者が主で、圏外からの参入は少ない。人口減少等が続く鞍手町では町役場の移転等の影響を受ける地域を除き、不動産市場は総じて低調であるが、近隣地域は良好な住環境を有し生活利便性にも比較的恵まれるため、地価の微増傾向が見られる。取引が少なく、中心となる価格帯は見出し難いが、標準的規模の宅地で６００万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は鞍手町内の住宅地域を中心に隣接市町の住宅地域も含まれる。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する当町及び隣接市町に勤める給与所得者等であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。生活利便性に優る閑静な住宅地域で、選好性に優ることから地価は強含みで推移している。戸建分譲は少なく、土地は標準的な画地規模（２８０㎡）で６００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、鞍手町を中心に信頼性が高い事例を採用でき、補修正及び決定過程は妥当と認められる。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、賃貸用アパート等の収益物件はなく、収益還元法は適用できなかった。よって、現実の不動産市場において生起した取引事例から求め、市場性を反映した実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との均衡・戸建住宅の総額市場性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する多数の取引事例を収集し規範性の高い事例を選択して試算価格を求めており信頼性が高い。対象地は自己所有を主とした一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域に存し賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鞍手駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鞍手郡鞍手町福岡県鞍手郡鞍手町大字小牧字大池２３３３番１６９
標準地の範囲
東	230 m
西	260 m
南	120 m
北	260 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	16 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鞍手町は人口減少・高齢化が進行しているが、町役場移転予定地がある中心部に比較的近く、生活利便性に恵まれ、良好な住環境を有する近隣地域では地価の微増傾向が見られる。 (2)当該地域は一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域であり、今後とも同様に推移していくものと予測する。選好性に優る住宅地域であり地価は強含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化傾向が続いているが、町役場の移転予定地の周辺地域では不動産市場の更なる回復が期待される。 (2)令和２年２月以後新型コロナウイルス感染症の影響により景気は厳しい状況にあったが、ウイズコロナの下、昨今は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)町中心部に比較的近く、生活利便性に比較的恵まれ、良好な住環境を有する住宅団地で、地価は微増傾向にある。 (2)生活利便性に優る閑静な住宅地域である。選好性に優る住宅地域であり地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鞍手５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	鞍手郡鞍手町
地域	福岡県鞍手郡鞍手町大字小牧字大池２３３３番１６９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,495 円／平米 7万1,062 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,581 円／平米 7万1,347 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,407 円／平米 7万7,384 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鞍手５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	鞍手郡鞍手町
地域	福岡県鞍手郡鞍手町大字小牧字大池２３３３番１６９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,143 円／平米 8万3,123 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,969 円／平米 8万2,548 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鞍手５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	鞍手郡鞍手町
地域	福岡県鞍手郡鞍手町大字小牧字大池２３３３番１６９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,736 円／平米 5万8,635 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,789 円／平米 5万8,810 円／坪
標準価格 平米 坪	2万377 円／平米 6万7,366 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鞍手５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	鞍手郡鞍手町
地域	福岡県鞍手郡鞍手町大字小牧字大池２３３３番１６９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,608 円／平米 4万4,988 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,394 円／平米 5万893 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,637 円／平米 6万1,614 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	遠賀５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	遠賀郡遠賀町
地域	福岡県鞍手郡鞍手町大字小牧字大池２３３３番１６９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,204 円／平米 10万6,466 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,391 円／平米 10万3,779 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,739 円／平米 8万8,399 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情