路線価 (2023) 福岡県京都郡苅田町大字新津字今古賀631-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 京都郡苅田町福岡県京都郡苅田町大字新津字今古賀６３１番２８
価格時点	2023 年
駅名	小波瀬西工大前駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	820万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	823万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円／坪 1平米 3万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は苅田町を中心に周辺市町に係る住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者や勤務者が主体と考えられる。町内高齢化が進む一方、人口の受け皿となる新規住宅分譲に関しては、工場就労者の住宅需要など、一定の需要に支えられており、類似地域の動向等を受け、地価水準は緩やかな上昇基調にて推移している。なお、需要の主な価格帯については、土地のみで８００万円程度、新築付の物件で２，５００万円程度の総額が中心である。 (2) 同一需給圏は苅田町一円の住宅地域である。主たる市場参加者は苅田町在住または地縁を有し、自己の居住用建物を建築するための土地を購入するエンドユーザーと思料する。低金利政策が続く中、土地区画整理事業や県道整備事業が行われた事を機に土地利用状況の改善と共に土地取引が活発となり、既存の住宅地についてもその影響は波及して、土地取引は一般に１㎡当たり３万円台後半～４万円台前半を中心に行われていると推察する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高台に戸建住宅が多い既成の住宅地域に存し、収益物件はほぼ皆無に等しく、自己利用を目的とした取引が支配的なため、需要者の意思決定については居住の快適性・利便性等が重視される。比準価格では当該観点に留意し、取引事例のうち同一需給圏内において代替・競争等の関係が強いものに基づき試算しており、結果、実証的価格が得られた。したがって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めることになった。主たる需要者はエンドユーザーであり、市場においては利便性、安全性、快適性等を反映した取引相場が重要な判断基準となっていることから、実証性に富む比準価格は説得力を有すると思料する。また代表標準地からの規準価格と均衡を有していることから比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小波瀬西工大前駅　南方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	71.1 坪 (235 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都郡苅田町福岡県京都郡苅田町大字新津字今古賀６３１番２８
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	丘陵地に形成された住宅地域
街路	７ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台に一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、現状の土地利用を維持すると考えられる。工場就労者の住宅需要等に支えられており、類似地域の動向等を受け、地価水準は緩やかな上昇基調で推移していくと予測する。 (2)既成住宅地のほか農地も見られる戸建住宅地域で市街化調整区域内である点を踏まえ土地利用状況は現状を維持し、少子高齢化が進行する中で宅地需要は弱含みであることから地価水準は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内では新規住宅分譲に関する一定の需要に支えられ、工場地に対する需要とならび不動産市場に好影響を与えている。 (2)原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格が上昇するなか、新型コロナウイルスの影響が和らぎ市況は緩やかに回復基調で推移している。
地域要因
(1)町内工場地における就労者を中心とした一定の住宅需要があり、類似地域の動向などを受け、地価水準は緩やかな上昇基調にて推移している。 (2)地域内に格別の変動要因は無いが、近年の周辺地域での新規供給の影響を背景に押上げられた地価水準が徐々に安定する傾向を強めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特記すべき変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	苅田５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	京都郡苅田町
地域	福岡県京都郡苅田町大字新津字今古賀６３１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,535 円／平米 12万7,397 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,265 円／平米 12万3,198 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	苅田５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	京都郡苅田町
地域	福岡県京都郡苅田町大字新津字今古賀６３１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,374 円／平米 10万7,028 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,651 円／平米 10万4,638 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,396 円／平米 10万7,101 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	苅田５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	京都郡苅田町
地域	福岡県京都郡苅田町大字新津字今古賀６３１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,563 円／平米 11万959 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,932 円／平米 11万2,179 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,731 円／平米 11万4,821 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	苅田５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	京都郡苅田町
地域	福岡県京都郡苅田町大字新津字今古賀６３１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,455 円／平米 15万274 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,591 円／平米 15万724 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,955 円／平米 11万8,867 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情