路線価 (2023) 佐賀県佐賀市八幡小路130外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市八幡小路１３０番外
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,240万 円 (513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,406 円 1平米 8万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,230万 円 (513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,745 円／坪 1平米 8万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐賀市中心部の住宅地域で、比較的画地規模が大きく閑静であるが用途の多様性もみられる地域である。需要者の中心は、医者や弁護士のほか法人役員等の高額所得者である。多様な用途の需要が競合していることと、低金利の状況から、需給関係は需要が強い状況で推移している。近隣地域での取引は売り物件が少ないことから成約件数が少ない傾向にあり、土地が４０００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は佐賀市内を中心とした戸建住宅地域である。主な需要者としては、佐賀市内及びその近郊へ通勤する高所得世帯が想定される。同一需給圏内では、兵庫地区や神野地区、城内地区等で高額な住宅地の販売が好調を維持しており、引き合いも多い。取引価格帯は、土地が４，０００万円程度、新築戸建住宅が７，０００万円以上が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益不動産として検討が可能な地域である。しかしながら、収益価格の試算過程で各種の想定要素が介在するため収益価格の信頼性は相対的に低位である。また、収益性よりも快適性の観点から取引価格が成立していると考えられる。価格形成要因の変動状況及び需給動向の再検討並びに代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地に係る住宅市場では、戸建住宅の自用取引が主体である。本件、類似地域等から対象不動産と類似した住宅地に係る取引事例を収集し、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格を試算し得た。一方、共同住宅を想定した収益価格は、試算過程において多くの想定要素が介在することからその相対的信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との比較及び単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	155.2 坪 (513 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、事務所等が建ち並ぶ中心部に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市八幡小路１３０番外
標準地の範囲
東	50 m
西	110 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	40 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．０ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐賀市の古くからの中心市街地に位置し、近隣地域は住宅地域として熟成しており、県庁や裁判所などの官公庁に近い地域である。地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)同一需給圏内では住宅地売買が活発に行われており、相対的な価値は高まっている。今後も地価は上昇すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万3,406 円 1平米 8万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万3,406円 1平米 8万2,700円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は減少傾向と思われ、住宅ローン金利の低下や住宅減税政策効果などから住宅需要は安定的に推移している。 (2)県内の景気をみると、個人消費や住宅投資は持ち直している。設備投資は増加しており、公共投資は高水準で推移している。
地域要因
(1)低金利政策や建築費上昇予測などから、戸建分譲開発が順調である。 (2)地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)特段の個別的要因の変動はないものと判断した。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市八幡小路１３０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,984 円／平米 25万1,203 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,586 円／平米 28万2,947 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,215 円／平米 27万1,803 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市八幡小路１３０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,075 円／平米 21万1,832 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,714 円／平米 25万6,922 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,324 円／平米 27万2,163 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市八幡小路１３０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,099 円／平米 25万4,889 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,350 円／平米 25万2,413 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,989 円／平米 27万4,362 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,000 円／平米 27万4,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公鑑佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市八幡小路１３０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,132 円／平米 22万8,550 円／坪
推定価格 平米 坪	8万130 円／平米 26万4,910 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,779 円／平米 27万3,667 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情