路線価 (2023) 佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角365-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角３６５番２４
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,409 円 1平米 5万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,409 円／坪 1平米 5万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧佐賀市の住宅地域である。需要の中心は同一需給圏内の居住者で、一部同一需給圏外からの転入もある。当地域は居住環境が良好な中規模の戸建住宅を中心とする地域で、人気の高い赤松小学校の校区内であることから需要は根強い。需給は堅調で地価も上昇している。土地は、一取引の規模が２５０㎡、価格帯は１４００万円～１５００万円程度が需要の中心と思料するが、取引価格はまちまちであり判然としない。 (2) 同一需給圏の範囲は、旧佐賀市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は３０代及び４０代が中心で、佐賀市内の居住者・勤務者であるが、転勤に伴う転入者も考えられる。同一需給圏内を含む佐賀市では、銀行の積極的な貸出姿勢により住宅ローン貸出実行額も安定的に推移している。取引価格帯は、土地が１２００万円から１５００万円、新築戸建住宅が３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域内は居住の快適性を重視する住宅地域であるが、貸家等の収益物件もあることから収益還元法を適用した。建築費の高騰もあり収益価格は低位に試算された。既成市街地のため原価法は適用しない。収益価格は参考に留めて、同一需給圏内の不動産の市場性を反映する比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、類似の標準地の価格変動状況及び周辺住宅地域の不動産需給動向、今後の景気動向等を考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益不動産として検討が可能な地域である。しかしながら、収益価格の試算過程で各種の想定要素が介在するため収益価格の信頼性は相対的に低位である。また、収益性よりも快適性の観点から取引価格が成立していると考えられる。価格形成要因の変動状況及び需給動向の再検討並びに代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	75.3 坪 (249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く、貸家等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角３６５番２４
標準地の範囲
東	150 m
西	70 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅からなる日常生活の利便性及び居住の快適性が優れた住宅地域で新たな住宅開発等はない。赤松校区に位置することから当地域への宅地需要が強く、宅地需給関係は今後も堅調に推移するものと予測する。 (2)近隣地域は人気小学校区である赤松校区である。住宅地需要は多く土地供給を上回っている状況で推移している。今後も地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万2,409 円 1平米 5万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万2,409 円 1平米 5万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐賀市の人口は減少傾向で、少子高齢化が進んでいるが、土地取引件数・面積ともに横這い傾向である。 (2)新型コロナの影響は減少傾向と思われ、住宅ローン金利の低下や住宅減税政策効果などから住宅需要は安定的に推移している。
地域要因
(1)地域内に特別の変動要因はない。当地域の宅地需要は堅調に推移しつつ、地価は上昇傾向にあるものと思料する。 (2)低金利政策や建築費上昇予測などから、戸建分譲開発が順調である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特段の個別的要因の変動はないものと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角３６５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,832 円／平米 17万7,969 円／坪
推定価格 平米 坪	6万254 円／平米 19万9,200 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,776 円／平米 19万7,619 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角３６５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,289 円／平米 17万6,173 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,427 円／平米 17万9,936 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,646 円／平米 18万660 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角３６５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,483 円／平米 13万7,143 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,928 円／平米 15万5,144 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,887 円／平米 18万1,456 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角３６５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,359 円／平米 18万3,017 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,879 円／平米 20万4,572 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,844 円／平米 19万7,844 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角３６５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,606 円／平米 15万7,385 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,733 円／平米 17万4,335 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,099 円／平米 18万5,463 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情