路線価 (2023) 佐賀県佐賀市高木瀬東6-406-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	916万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	916万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円／坪 1平米 4万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧佐賀市の市街化区域内の住宅地域一円。需要者の中心は、佐賀市内の居住者が中心で圏外からの転入者も見られる。当該地域は、人口減少率は昨年より大きくなったが、住環境と価格の手頃感から、最近は類似地域内の街路条件の劣る土地にも高値の取引が多く見られる。地価は今後も上向き傾向で推移するものと予測する。土地は２３０㎡程度で９００万円前後、新築総額で３，５００万円前後が支配的である。 (2) 同一需給圏の範囲は、旧佐賀市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は３０代及び４０代が中心で、佐賀市内の居住者・勤務者であるが、転勤に伴う転入者も考えられる。同一需給圏内を含む佐賀市では、銀行の積極的な貸出姿勢により住宅ローン貸出実行額も安定的に推移している。取引価格帯は、土地が８００万円から１０００万円、新築戸建住宅が２９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域である。戸建住宅中心の画地規模が殆どで、自己使用目的での取引が支配的であり、賃貸市場は未成熟であることから、原価法・収益還元法は試算しなかった。本件評価においては、街路条件が同じでより代替・競争関係にある建付地の取引から求めた比準価格を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己住宅利用での取引が一般的である。旧佐賀市北部に位置するが、資料収集が困難であることや標準地の規模等からするとアパートの建設は想定し難い。収益価格の試算は断念した。価格形成要因の変動状況・需給動向の再検討及び代表標準地との検討並びに収益性より快適性を重視する需要者の視点を踏まえ、価格牽連性の高い複数の取引事例から求められた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅北方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５
標準地の範囲
東	70 m
西	150 m
南	150 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	17 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人口減少率は昨年より大きくなったが住環境と価格の手頃感から、最近では当該地域を含む周辺地域の街路条件が劣る土地にも高値の取引が多く見られる。地価は今後も上向き傾向で推移するものと予測する。 (2)住宅地としての価格形成要因の変動は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は住宅需要の増加に伴って比較的緩やかな上昇傾向にあり、今後も安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)対前年比（１０月）では、人口は微減で推移している。県内での高齢化率は微増の状態である。土地取引は若干の増加が見られる。 (2)新型コロナの影響は減少傾向と思われ、住宅ローン金利の低下や住宅減税政策効果などから住宅需要は安定的に推移している。
地域要因
(1)人口減少は続いているが、街路条件の劣る周辺地域では、高値の取引が見られる。 (2)低金利政策や建築費上昇予測などから、戸建分譲開発が順調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の個別的要因の変動はないものと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,459 円／平米 7万943 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,522 円／平米 13万660 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,002 円／平米 12万5,635 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
推定価格 平米 坪	5万350 円／平米 16万6,457 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,092 円／平米 12万9,238 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,524 円／平米 21万10 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,209 円／平米 21万8,887 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,567 円／平米 17万7,093 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,490 円／平米 15万7,002 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,798 円／平米 15万4,714 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,435 円／平米 15万208 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,532 円／平米 15万7,141 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,483 円／平米 16万285 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,642 円／平米 12万4,444 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情