路線価 (2023) 佐賀県佐賀市大和町大字久池井字二本松1543-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市大和町大字久池井字二本松１５４３番４１
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	734万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	734万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円／坪 1平米 2万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐賀市大和町の中心市街地の住宅地域である。需要者は佐賀都市圏内に勤務又は居住する１次取得者が中心である。住宅ローンの低金利でアパートの家賃並みの返済額で住宅の取得が可能で、住宅取得の優遇税制等もあり、中古住宅、分譲住宅共に需要が多くなっている。土地は８００万円程度、新築の戸建物件は２，７００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、佐賀市北部および周辺市町にある住宅地域である。主な需要者は、佐賀市北部および周辺市町の一次取得者である。春日北小学校周辺の街路条件の良い小規模分譲地の販売は順調であるが、街路条件等が劣る当該地域の需給は弱含みである。土地は２５０㎡前後で７００万円程度、新築の戸建住宅は２３００万円程度を中心に取引が行われていると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパートもあるが、戸建の住宅団地が中心でファミリー向けのアパート等の収益物件の想定は合理的ではない。また収益目的で土地が取引がなされることはほとんどない地域である。既成住宅地域であるので原価法は適用できない。自用目的での取引がほとんどであるので、近隣地域に近い周辺の類似の取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、中規模戸建住宅が主の道路幅が少し狭い区画整然とした既成住宅地域である。当該地域内は、殆どが自己使用目的の中規模戸建住宅であり、周辺地域に共同住宅も散見されるが収益目的のものはなく、原価法及び収益還元法は試算しなかった。実需に基づく取引事例比較法においては、大和町の戸建住宅地の取引事例を採用し、適正な補修正を行い、比準価格を試算し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅北方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	84.1 坪 (278 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市大和町大字久池井字二本松１５４３番４１
標準地の範囲
東	100 m
西	120 m
南	100 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	18 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	側溝に蓋がない
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は春日北小学校区内の昭和４０年代に作られた戸建住宅が多い地域で、戸建住宅地域として熟成している。地域内に格別の変動要因はなく、地価は安定的に推移していくものと予測する。 (2)敷地分割等の動きは見られず、住環境は現状維持するものと考える。春日北小学校周辺で、小規模分譲地の取引が見られるが、街路条件が劣る大和団地内の地価は、横ばいで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大和町では新興の住宅地が増えてきて、既存の住宅地と競合するようになってきた。 (2)人口減少、高齢化率上昇は継続している。開発件数は減少傾向にあるが、住宅ローン減税等により土地取引は増加傾向にあり、需要は堅調である。
地域要因
(1)格別の変動要因はない。 (2)春日北小学校周辺で小規模分譲が見られ、販売は順調に推移している。大和団地周辺の既成住宅地でも取引が見られるようになってきた。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大和町大字久池井字二本松１５４３番４１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,787 円／平米 11万5,006 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,787 円／平米 10万8,394 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,412 円／平米 9万3,930 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大和町大字久池井字二本松１５４３番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,029 円／平米 7万6,134 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,801 円／平米 7万5,380 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,250 円／平米 8万3,477 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大和町大字久池井字二本松１５４３番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,670 円／平米 10万4,701 円／坪
推定価格 平米 坪	3万748 円／平米 10万1,653 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,645 円／平米 8万8,088 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	外壁の後退距離
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大和町大字久池井字二本松１５４３番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万278 円／平米 10万99 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,809 円／平米 9万5,243 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,205 円／平米 8万3,328 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情