路線価 (2023) 佐賀県佐賀市大和町大字川上字渡内四割693-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市大和町大字川上字渡内四割６９３番３
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 8100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	405万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	405万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,035 円／坪 1平米 1万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐賀市の市街化調整区域内の既成住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁、血縁があり、佐賀市及びその周辺に勤務する個人や農業関連従事者等が中心である。５０戸連たんでの開発可能な画地については開発業者も需要者と考えられる。土地取引は少ないが、規模は３００㎡～５００㎡で、土地価格は３００万円～６００万円程度と思われるが、取引される価格帯に幅があり、需要の中心となる価格帯は、はっきりしていない。 (2) 同一需給圏は、佐賀市北部および周辺市町の農家住宅も見られる圏域である。県道以北の主な需要者は、大和町および周辺地域の地縁関係者である。川上小学校区は世帯数は増加しているが人口は減少している。県道周辺および以南では小規模分譲地が見られるが、県道以北は、分譲地開発も見られず取引は少なく、需要は弱い。土地は１万円／㎡程度が取引の中心と思料するが、画地規模等により取引される価格帯がまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅も混在する住宅地域で、アパート等の賃貸物件はなく、取引に当たっては収益性は考慮されない地域であるため収益還元法は適用しなかった。類似の造成事例が無いので原価法も適用しなかった。自己用住宅目的の取引が大部分であるので、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例を採用して求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、農家住宅も見られる既成住宅地域である。自己使用目的の中規模戸建住宅が殆どであり、近隣地域および周辺地域でも共同住宅は殆ど見られず賃貸市場は未成熟である。よって、原価法及び収益還元法は試算しなかった。実需に基づく取引事例比較法においては、大和町および周辺地域の住宅地取引事例を採用し、適正な補修正を行い、比準価格を試算し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅北西方
距離	8100 m
土地の状態
土地面積	112.5 坪 (372 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市大和町大字川上字渡内四割６９３番３
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は川上小学校区内の農家住宅も見られる既成住宅地域である。宅地開発や建て替えは殆ど無く、人口・世帯数は減少傾向にあり、利便性が劣り、住宅地の需要は少なく、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)川上小学校区の県道周辺および以南では小規模分譲が見られるが、生活利便性に劣る県道以北の住宅地需要は、依然として弱い。主な需要者が地縁関係者に留まるので、地価の下落傾向は継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐賀市の中心部から離れた農家住宅地域では、後継者や担い手不足から農業従事者は減少しており、土地の需要は少なく、地価は下落傾向にある。 (2)人口減少、高齢化率上昇は継続している。開発件数は減少傾向にあるが、住宅ローン減税等により土地取引は増加傾向にあり、需要は堅調である。
地域要因
(1)格別の変動要因はない。 (2)県道南方の川上小学校周辺および以南では小規模分譲がも見られるが、県道北方は取引も少なく、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)敷地一部が土砂災害警戒区域になっているが、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大和町大字川上字渡内四割６９３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,927 円／平米 4万2,737 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,164 円／平米 4万6,826 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,487 円／平米 3万7,976 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大和町大字川上字渡内四割６９３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万282 円／平米 3万3,992 円／坪
推定価格 平米 坪	1万231 円／平米 3万3,824 円／坪
標準価格 平米 坪	1万231 円／平米 3万3,824 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大和町大字川上字渡内四割６９３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万402 円／平米 3万4,389 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,639 円／平米 3万8,479 円／坪
標準価格 平米 坪	1万658 円／平米 3万5,235 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大和町大字川上字渡内四割６９３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,546 円／平米 4万4,783 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,451 円／平米 4万4,469 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,181 円／平米 3万6,964 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情