路線価 (2023) 佐賀県佐賀市川副町大字犬井道字四本谷332-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市川副町大字犬井道字四本谷３３２番２
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	416万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,929 円 1平米 1万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	416万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,929 円／坪 1平米 1万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね川副町周辺の旧佐賀郡南部の住宅地域である。需要者の中心は、町内居住者及び周辺町出身者が大半を占める。旧川副町が市街化調整区域に編入されて以降、原則開発が制約されている。農家住宅等の取引は低調であり、需要は弱い。土地は４００万円程度、建物を含めた総額は２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は佐賀市南部エリアの市街化調整区域内やその周辺の住宅地域の存する範囲である。在来の集落エリアでは需要者の中心は概ね地縁関係者であり、周辺地域からの転入は限定的である。供給面では相続を機に市場に供給されるケースなどが見られるが、需要が少なく地価は弱含んでいる。土地の規模２７０㎡程度で４百万円程度が需要の中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は見られず、自用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。したがって本件においては、代表標準地との検討、同価格帯との均衡、農家住宅等の市場動向等をも考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅や農家住宅が併存する住宅地域で概ね自用で占められる。市街化調整区域における法令規制もあって周辺を含めても賃貸住宅の供給は限定的であり、収益物件の新築想定アプローチは説得力が乏しいため収益還元法は適用しない。下記の代表標準地価格を規準とした価格との均衡に留意しつつ、代替・競争関係のある取引事例に基づいた比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	85 坪 (281 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市川副町大字犬井道字四本谷３３２番２
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)支所にも近く川副町のほぼ中心部にあるが、農家住宅も見られる地域。支所機能縮小や金融機関の移転等で地域は衰退傾向。需要は弱く、地価は引き続き下落傾向と予測する。 (2)川副町内の在来の住宅エリアとしては大詫間に次ぐ南端に位置する犬井道地区は最も住戸等が集積しており、かつては町の中心的位置付けだったが生産年齢層の流出とともに宅地ニーズが減少する傾向は当面続くと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,929 円 1平米 1万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,929 円 1平米 1万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、雇用は持ち直しつつある。雇用者所得は緩やかに改善。県内景気は持ち直しつつある。佐賀市の人口減少は県推移より緩やかである。 (2)当市の２０２２年の土地取引件数を前年同期比で見ると、３０００件を越えた２０２１年とほぼ同じ水準にある。
地域要因
(1)地域内に特別の変動要因はない。 (2)変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市川副町大字犬井道字四本谷３３２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,080 円／平米 2万100 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,051 円／平米 3万9,841 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,243 円／平米 4万3,781 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市川副町大字犬井道字四本谷３３２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,816 円／平米 5万5,594 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,570 円／平米 5万1,474 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市川副町大字犬井道字四本谷３３２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,643 円／平米 5万1,716 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,018 円／平米 4万9,650 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,155 円／平米 4万6,796 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市川副町大字犬井道字四本谷３３２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万964 円／平米 3万6,247 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,803 円／平米 4万8,939 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,803 円／平米 4万8,939 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市川副町大字犬井道字四本谷３３２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,064 円／平米 4万3,190 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,356 円／平米 4万7,461 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,938 円／平米 4万6,079 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情