路線価 (2023) 北海道札幌市豊平区西岡1条5-125-541 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市豊平区北海道札幌市豊平区西岡１条５丁目１２５番５４１
価格時点	2023 年
駅名	澄川駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,805 円／坪 1平米 9万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊平区の西岡地区を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内居住のサラリ－マン層等であるが、同一需給圏外からの転入もみられる。新型コロナによる影響は限定的で、マンション価格高騰による戸建住宅に対する回帰傾向や、本地域の値頃感による需要もあり、地価は上昇傾向である。土地取引総額は１７００万円程度で新築物件は少なく、中古住宅が需要の中心。取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は豊平区の住宅地域である。需要者の中心は、３０～４０代の札幌市内の居住者である。典型的需要者は戸建住宅の取得を企図する個人であり、賃貸不動産への投資家も見られる。豊平区の住宅地の地価は、地下鉄駅からの距離の長短にかかわらず、コロナ禍等による持ち家志向等により上昇の勢いが拡大している。需要の中心となる価格帯は、土地のみでは２０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 付近は一般戸建住宅が建ち並ぶ西岡地区の住宅地で、用途上の制限から共同住宅は見られず、賃貸市場は未成熟であり収益価格は試算が困難である。需要者は住宅居住を目的とする最終ユーザーであり、価格は需要と供給のバランスによって形成されることが通常であるため、市場性を反映した比準価格が最も説得力を有する。よって本件においては、比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 取引事例比較法の事例は、信頼性相応である。収益還元法は適用しなかった。典型的需要者は戸建住宅を希望する個人で、その重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを良く反映するのは比準価格であり、比準価格が説得力を有し、地下鉄駅から１．５ｋｍだが、地価はコロナ禍等による持ち家志向等により、上昇の勢いを拡大していることを反映している。比準価格をもって上記の通り、鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	澄川駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市豊平区北海道札幌市豊平区西岡１条５丁目１２５番５４１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北、　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)個人住宅が区画地に規則正しく建ち並ぶ住宅地域で、都心部のマンション価格高騰による郊外戸建住宅回帰傾向もあり、建築費の高騰や金利動向に留意する必要はあるが、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄駅から１．５ｋｍだが、地価はコロナ禍等による持ち家志向等により、上昇の勢いを拡大している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円
前年から次年への変動率 15.6 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円
前年から次年への変動率 15.6 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾向で、老年人口は増加傾向である。金利や融資条件の影響等により物件の選別化が進むものと見られる。 (2)豊平区の住宅地の地価は、地下鉄駅からの距離の長短にかかわらず、コロナ禍等による持ち家志向等により上昇の勢いが拡大している。
地域要因
(1)駅接近性にはやや劣るが、住環境は良好な住宅地域であり、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要が期待される。 (2)地下鉄駅から１．５ｋｍだが、地価はコロナ禍等による持ち家志向等により、上昇の勢いを拡大している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231061105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡１条５丁目１２５番５４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,703 円／平米 32万3,006 円／坪
標準価格 平米 坪	9万299 円／平米 29万8,528 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,400 円／平米 31万2,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231061105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡１条５丁目１２５番５４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,214 円／平米 27万5,105 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,674 円／平米 28万3,238 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,674 円／平米 28万3,238 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,500 円／平米 29万5,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231061105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡１条５丁目１２５番５４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,794 円／平米 25万3,881 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,074 円／平米 28万1,255 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,552 円／平米 29万6,059 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,600 円／平米 30万9,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231771105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡１条５丁目１２５番５４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,795 円／平米 34万3,146 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,109 円／平米 33万4,266 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,640 円／平米 28万6,432 円／坪
査定価格 平米 坪	9万500 円／平米 29万9,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成工事規制
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231061105 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡１条５丁目１２５番５４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万811 円／平米 39万9,401 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,036 円／平米 39万227 円／坪
標準価格 平米 坪	9万797 円／平米 30万175 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,900 円／平米 31万3,739 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情