路線価 (2023) 佐賀県佐賀市大財3-184外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市大財３丁目１８４番外
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億600万 円 (1096 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (1096 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,988 円／坪 1平米 9万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は佐賀市内の幹線道路沿い等の街路条件が良い商業地域で、需要者は画地規模も大きいので県内外の商業事業者が多い。当該エリアは駐車場を備えた低層の飲食店が集積しており集客力もあるが、佐賀駅近くの周辺地域を含めマンション用地を探す動きは強く、供給が限定的である為需要が強い状態にある。現在大財エリアでは売物件はないが、需要の中心となる価格帯は９７，５００円／㎡前後と思われる。 (2) 同一需給圏の範囲は佐賀市内に存する商業地域である。駐車場を確保できるまとまった規模の画地が多く、主な需要者は、佐賀県や福岡県のほか全国規模で事業展開する業者が想定される。また、近年、佐賀駅の徒歩圏内ではマンション用地の需要が高まっており、土地価格の上昇要因の一つとなっている。なお、規模等によって取引価格帯にバラツキがあり、中心的な価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には自用で利用する店舗も多く、賃貸収入を目的とした投資目的の取引はほとんどない。よって本件においては、市内の大財通り等の幹線道路沿いの民間の取引より比準した比準価格を標準とし、建築費の高騰を受けてやや低位に求められた収益価格を関連づけて、西方に位置する天神２丁目の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 当該近隣地域は自用店舗が多い商業地域である。本件、一棟貸しの賃貸事例などの信頼性ある資料を収集し得たが、収益価格は試算過程において多くの想定要素が介在することから、その相対的信頼性は低い。一方で取引事例については、佐賀市内から信頼性ある資料を収集し得た。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との比較及び単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	331.5 坪 (1096 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市大財３丁目１８４番外
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	130 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	45 m
面積	1125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は県道沿いの商業地域で、画地規模も大きい為駐車場を完備した飲食店が集積している。佐賀駅に比較的近くマンション用地としての需要も強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)佐賀駅周辺では官民による整備が進められており、マンション開発も活発である。利便性や住環境の向上に伴う滞留人口の増加が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万2,335 円 1平米 9万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
前年から次年への変動率 10.7 ％
2022年	1坪 28万9,606円 1平米 8万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
前年から次年への変動率 11.9 ％
2019年	1坪 28万9,606円 1平米 8万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んできている。不動産市況はやや過熱気味であるが、感染がまた拡大している新型コロナの影響が懸念される。 (2)県内の景気をみると、個人消費や住宅投資は持ち直している。設備投資は増加しており、公共投資は高水準で推移している。
地域要因
(1)地域要因には特に変動はないが、周辺のエリアではマンション用地として高値での取引が続いている。 (2)地域要因に大きな変動はない。周辺ではマンション開発が散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大財３丁目１８４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,529 円／平米 22万9,863 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,938 円／平米 30万3,947 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,365 円／平米 28万2,217 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公鑑佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大財３丁目１８４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,616 円／平米 42万5,204 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,989 円／平米 43万9,662 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,481 円／平米 40万8,228 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大財３丁目１８４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万523 円／平米 20万89 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,244 円／平米 32万1,489 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,244 円／平米 32万1,489 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基鑑佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大財３丁目１８４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,151 円／平米 27万1,591 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,081 円／平米 30万7,726 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,081 円／平米 30万7,726 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情