路線価 (2023) 佐賀県佐賀市駅前中央1-152-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市駅前中央１丁目１５２番１
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3億3,100万 円 (1272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3億3,100万 円 (1272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円／坪 1平米 26万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐賀駅周辺から県庁周辺までのエリアの中心商業地域一帯であり、需要の中心は上場企業や金融機関、県内中小企業、投資家であり、事業上の立地メリットや投資採算性を考慮した行動をとる。デベロッパーや金融緩和による恩恵を享受する投資家のほか、事業者の実需などが競合する市場である。需要が多様化しており価格の中心帯を絞り込むのは容易ではないが、需給のタイト化に伴って徐々に利回りの目線が下がるなど、価格の強含み感が続いている。 (2) 同一需給圏は旧佐賀市内の市街地に存する商業地域で、特に、佐賀駅周辺から県庁周辺付近までの中心商業地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は県内外の企業、開発業者、投資家等である。立地上稀少な佐賀駅周辺地域については、多様な需要が競合し、価格に強含み感がある。特に、マンション用地としての取引が相対的に高値が付きやすい傾向にある。規模等が一様でないほか、多少の立地差で価格水準が異なるため、取引される価格帯には幅が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者としては駅至近のロケーションを前提とする収益性から投資判断をまず行いたいところではあるが、駅前の供給がより限定的な中で多様な需要が競合しており成約のためには圏域の取引水準を重視せざるを得ない。よって市場の実態を踏まえ、価格牽連性の大きい駅周辺の類似地域の成約事例に基づいた比準価格を標準とし、想定建物による収益価格は参考に止めて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 低層階を店舗とする生損保ビル、店舗ビル等が多い駅前の商業地域であるが、建築費の高止まり傾向に加え、想定要素が多いことなどもあり、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は佐賀駅周辺で生起した類似性の高い取引事例を中心に求めており、試算の過程も妥当であるため、市場の実態を反映した信頼性の高い価格だと判断される。したがって、収益価格については参考にとどめ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	384.8 坪 (1272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市駅前中央１丁目１５２番１
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1050 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	生損保ビルの見られる駅前中央通り沿い
街路	２８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅南で建設されていたホテルが夏に竣工したほか、駅前ロータリーが更新されて、様々な催事の開催等を想定した広場も完成した。駅周囲が更新されて以前よりプレゼンスは上がっており、需要も当面堅調と予測する。 (2)佐賀駅周辺では、近年、商業施設や大手企業の事務所ビルの建設、ホテルの建替など開発が続いている。今後は、建設中のアリーナに通じる市道三溝線の再整備が控えている。地価は引き続き上昇傾向を示すと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の２０２２年の土地取引件数を前年同期比で見ると、３０００件を越えた２０２１年とほぼ同じ水準にある。 (2)人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は、対前年比（１０月～９月）約３％減少。空室率は事務所ビルが若干改善し、飲食ビルは悪化している。
地域要因
(1)駅周囲の街の様子が更新された。駅前中央通りの車線を削減のうえ歩道を広くする構想も持ち上がっているが、地価に及ぼす影響は未知数である。 (2)佐賀駅周辺で昨年７月末にビジネスホテルが開業し、１１月に駅南口広場の整備が完了した。市道三溝線の整備は令和８年完了予定。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３基鑑佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市駅前中央１丁目１５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,504 円／平米 61万3,276 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,481 円／平米 63万9,648 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,549 円／平米 79万8,561 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市駅前中央１丁目１５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,677 円／平米 74万9,394 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,709 円／平米 77万9,254 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,178 円／平米 83万7,006 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市駅前中央１丁目１５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,837 円／平米 37万3,039 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,602 円／平米 75万9,064 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,690 円／平米 85万1,923 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市駅前中央１丁目１５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,001 円／平米 54万5,493 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,476 円／平米 55万3,676 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,084 円／平米 69万1,232 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情