路線価 (2023) 佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字坪ノ上一本杉986-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字坪ノ上一本杉９８６番１
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,560万 円 (979 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	6,580万 円 (979 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,163 円／坪 1平米 6万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐賀市内の幹線・準幹線道路沿いで車両通行量が多い路線商業地域。需要者の中心は、圏外需要者も想定可能な郊外型店舗等の経営を目論む個人事業者又は中小事業者。イオン佐賀大和店ほか画地規模が大きい郊外型低層店舗等が建ち並ぶ国道２６３号バイパス沿いの地域。画地規模１，０００㎡程度の場合、単価は６７，０００円／㎡前後、総額は６，７００万円程度。繁華性の程度は普通であるが、希少性があり、今後の地価水準は上昇傾向。 (2) 同一需給圏は佐賀市内の国道・県道・都市計画道路等の幹線及び準幹線沿いの郊外路線商業地域である。需要者は佐賀市内外の個人事業者、各種フランチャイズ店を展開する法人等が中心と考えられる。低金利や、背後地における宅地開発等の影響で、新規の出店も見られるようになり、土地の需要は上昇傾向で推移している。土地価格が６０００万円程度のものが需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 個人・中小法人事業者向け店舗の収益物件として検討可能な地域で、駐車場付き郊外型店舗の賃貸市場は堅調である。収益価格は、不動産市場の動向を想定要因に適切に反映することが難しく、比準価格より低く求められた。比準価格は取引当事者の諸事情を分析・補正し実需を反映した多数の取引事例から求めたもので実証性・規範性が高い。比準価格を重視し低めに求められた収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定。 (2) 建築費の上昇に賃料の上昇が追いつかず建物に帰属する純収益が大きくなり収益価格は低位に試算された。よって近隣地域と同じく佐賀市内の郊外路線商業地域に所在する類似の取引事例等を採用して求めた比準価格を中心とし、収益価格は想定要素も含んでいるので参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅北西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	296.1 坪 (979 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字坪ノ上一本杉９８６番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	350 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	30 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	長崎自動車道佐賀大和インターに直結する国道沿線に位置する。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店・事業所等が建ち並ぶ国道沿いは希少性があり、幹線道路沿いの土地供給減少、低金利を背景とした路線商業地需要増から、今後の地価水準は上昇傾向と予測。 (2)高速道路インターに通じる国道沿いの路線商業地域である。高木瀬町、大和町をはじめとする背後地で住宅が増加し、自動車通行量も増えており、国道沿線では新規開店もみられ、徐々に発展していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)低金利継続の融資市場を背景に、実需経済の市場安定感が見られ、国道沿い路線商業地への選好性・希少性・有利性から今後の地価水準は上昇傾向。 (2)佐賀市では低金利や、金融機関の融資態勢、マンション用地の需要増等で商業地の需要は回復してきている。
地域要因
(1)国道２６３号バイパス沿い路線商業地で、土地市場の希少性からの供給減と堅調な市場性増大による需要増大等から、地価水準は上昇傾向。 (2)周辺で新規の出店が見られる。
個別的要因	(1)格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字坪ノ上一本杉９８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,409 円／平米 25万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,148 円／平米 24万8,439 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,337 円／平米 22万2,616 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	19 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字坪ノ上一本杉９８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,529 円／平米 22万9,863 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,938 円／平米 30万3,947 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字坪ノ上一本杉９８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万803 円／平米 26万7,135 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,450 円／平米 26万9,274 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,653 円／平米 22万355 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字坪ノ上一本杉９８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万516 円／平米 20万66 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,077 円／平米 20万8,533 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,188 円／平米 21万8,818 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字坪ノ上一本杉９８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,403 円／平米 18万6,468 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,617 円／平米 22万6,848 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情