路線価 (2023) 佐賀県佐賀市諸富町大字山領字山領分四本谷一角806-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市諸富町大字山領字山領分四本谷一角８０６番６外
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 6300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,580万 円 (1022 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,600万 円 (1022 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円／坪 1平米 2万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐賀市及び周辺市町の沿道サ－ビス型の商業地域である。需要者の中心は当市及び周辺市町の法人、個人事業者であるが、県外資本も見られる。都市間競争等で、状況は芳しくない。加えて、令和４年１１月に有明海沿岸道路が佐賀県側まで開通し、交通量の減少が見込まれている。商況は厳しさを増すことが予想される。物件毎の規模が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は主に佐賀市内の商業地域で、特に、市街地周辺部の幹線道路沿線の商業地域との価格牽連性が強い。主な需要者は県内外の法人及び個人事業者である。低金利等により、幹線道路沿線の一部地域では出店需要の高まりが認められる。近隣地域等についても継続的に新規出店は見られるが、現状、需要される価格帯は供給側の目線よりも低い傾向にあり、売り地等の看板も目立つ。立地や規模等が一様でないため、取引総額には幅が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 貸店舗等の収益物件は若干みられるが、自用目的での取引が支配的で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価格は試算しなかった。従って本件においては、代表標準地との検討、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では賃貸物件も見られるが、元来の地主による建て貸しなどが中心であり、投資額に見合う賃料水準が形成されておらず、合理的な賃貸経営を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。他方、比準価格は市場の実態を反映する取引事例により求めており、立地による収益力の差異を適切に反映した信頼性の高い価格だと判断された。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南東方
距離	6300 m
土地の状態
土地面積	309.1 坪 (1022 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所、倉庫等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市諸富町大字山領字山領分四本谷一角８０６番６外
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　沿線では中古自動車販売店が進出する一方で、更地の売物件が複数見られる等、強弱入り交じっている。有明海沿岸道路が佐賀県側まで開通し、交通量の減少が推測され、現在より商況は厳しくなるものと予測する。 (2)市街地周辺部に位置する国道沿線の商業地域で交通量が比較的多い。断続的に新規出店は見られるが、価格面ではそれほど振るわない。今後も概ね現在の利用状況で推移し、地価は引き続き下落傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　沿道では新規店舗がオ－プンする一方で、売物件が複数見られる等、強弱入り交じっている。 (2)人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は、対前年比（１０月～９月）約３％減少。空室率は事務所ビルが若干改善し、飲食ビルは悪化している。
地域要因
(1)　有明海沿岸道路が佐賀県側まで開通し、交通量の減少が見込まれ、商況は厳しさを増すものと予測する。 (2)昨年１１月、近隣地域南方で有明海沿岸道路大野島ＩＣ－諸富ＩＣが開通した。通行ルートの変更等も予想されるが、今のところ目立った影響はない。
個別的要因	(1)　商環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市諸富町大字山領字山領分四本谷一角８０６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,863 円／平米 10万5,339 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,123 円／平米 10万6,199 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,116 円／平米 8万6,339 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基鑑神埼 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県佐賀市諸富町大字山領字山領分四本谷一角８０６番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,318 円／平米 7万3,783 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,827 円／平米 7万2,160 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,114 円／平米 8万9,639 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基鑑神埼 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県佐賀市諸富町大字山領字山領分四本谷一角８０６番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万498 円／平米 6万7,766 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,699 円／平米 7万1,737 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,924 円／平米 7万9,093 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情