路線価 (2023) 佐賀県佐賀市本庄町大字袋字一本柳302-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市本庄町大字袋字一本柳３０２番３外
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (753 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (753 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円／坪 1平米 7万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐賀市の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は佐賀市内及び周辺市町の法人・個人事業者等で、一部県外の資本力を有する法人も見られる。資源価格の高騰等による物価上昇により、先行きは不透明であるが、幹線沿い商業地への需要は根強く、新型コロナの感染拡大の影響が徐々に緩和され、需要の回復が期待される。取引目的、立地条件や取引規模等で取引される価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯はつかみにくい。 (2) 同一需給圏は主に市内市街化区域の国・県道等主要路線沿いに商業地域の存する範囲である。需要の中心は足元の地域住民や自動車利用客を主なターゲットとする飲食店や物販、サービス業を営む事業者、クリニック等である。規模により当然に総額が変動するため需要の中心となる価格帯を括るのはやや困難である。なお、多店舗展開方針や資本力を背景として大規模画地を求める需要者などは借地ニーズが根強い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は佐賀市内の幹線及び準幹線沿いの事例を選択し試算しており、同一需給圏内の最近の市場動向を反映している。一方、近隣地域内は、自用の沿道サービス施設が中心で、賃貸市場の熟成度は低く、駐車スペースの確保も必要で、収益価格は低く試算された。よって、取引時点のやや古い事例を含むが、最近の市場動向を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、類似商業地標準地価格の動向等も考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 環状道路沿いの商業地域であり流通店舗や飲食店舗等の利用が中心で実需や投資需要があるが、所謂オーダーリースではない汎用的な建物を想定した場合、投資元本相応の賃料設定は実現し難く収益価格は低位に算定されがちである。当該市場において成約に向かうには同一需給圏内の取引情勢を重視せざるを得ないため、より市場性を反映する比準価格を採用することとし、他のロードサイドの標準地や基準地との価格バランスも考量のうえで鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	227.8 坪 (753 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市本庄町大字袋字一本柳３０２番３外
標準地の範囲
東	250 m
西	450 m
南	30 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の飲食店、事業所等が建ち並ぶ南部バイパス沿いの路線商業地域である。地価は、大型商業施設との競合はあるが、各種経済指標も上向き、郊外路線商業地への需要は堅調で、上昇傾向と予測する。 (2)佐賀市街地のおおよそ南縁に沿う国道２０８号沿線の商業地域でポピュラーな店舗等も立地し、大川市や久留米市南部も商圏に入る。今後も県内の代表的ロードサイドとして位置付けられていくと考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 11.6 ％
2022年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 11.6 ％
2019年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は業態毎で明暗が見られるが、経済指標は改善しており、各種政策の効果等もあり、持ち直し傾向にある。 (2)当市の２０２２年の土地取引件数を前年同期比で見ると、３０００件を越えた２０２１年とほぼ同じ水準にある。
地域要因
(1)路線商業地の供給不足、立地特性、値頃感から、当地域への需要は堅調で、地価は上昇傾向。 (2)近年沿線にリサイクルショップやクリニック等が増えたが元々用途が多様なうえ、足元人口も多いため相対的位置付けを含め、大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公鑑佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市本庄町大字袋字一本柳３０２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,575 円／平米 23万15 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,384 円／平米 25万5,832 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,384 円／平米 25万5,832 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,400 円／平米 25万5,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市本庄町大字袋字一本柳３０２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,664 円／平米 24万227 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,223 円／平米 25万5,299 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,458 円／平米 25万2,770 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市本庄町大字袋字一本柳３０２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,108 円／平米 20万2,023 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,408 円／平米 21万2,933 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,446 円／平米 22万6,282 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市本庄町大字袋字一本柳３０２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万803 円／平米 26万7,135 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,281 円／平米 27万8,633 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,155 円／平米 21万8,708 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情