路線価 (2023) 佐賀県佐賀市兵庫北4-185外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市兵庫北４丁目１８５番外
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,090万 円 (559 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,110万 円 (559 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,499 円／坪 1平米 9万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧佐賀市の幹線及び準幹線道路沿いの商業地の圏域。需要者の中心は県内外の資本力を有する法人・個人事業者等である。各種政策の効果等により経済指標も上向き、景気は回復基調で、広域な商圏を有する大型店の近傍にあり、市況は強含みであるが、資源価格の高騰等による物価上昇等により先行きは不透明。取引目的、立地条件や取引規模等で取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯はつかみにくい。 (2) 同一需給圏は佐賀市内の普通商業地域である。需要者の中心は県内外の小売、物販、飲食等のチェ－ン店等の事業者である。佐賀市内随一の大型商業施設に近接し、県外等の遠方からの集客も見られる。近郊では総合グラウンドの整備が進捗し、更なる人流の増加が見込まれ、需給は引き続き強含みである。物件毎の規模等が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は幹線沿い等の事例を選択し試算しており、同一需給圏内の最近の市場動向を反映している。一方、近隣地域内は、自用が多く賃貸市場の熟成度は低く、投下資本に見合う賃料収入が見込めず、収益価格は低く試算された。よって、指定基準地の半年間の変動率、景気動向等も勘案し、類似商業地域内の複数の取引事例により、最近の市場動向を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 平家建の店舗等が多数を占め土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件においては、比準価格を中心に収益価格を関連づけて、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも考慮して、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅　北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	169.1 坪 (559 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市兵庫北４丁目１８５番外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	20 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐賀市内でも屈指の郊外型大型商業施設に近接しており、商圏も広く集客力に優れ、客足の流動性は今後も高まるものと思われる。供給は限定的だが、需要は旺盛で、当分の間地価は、上昇傾向と予測する。 (2)　佐賀市内随一の集客力のある大型商業施設に近接。コロナ禍等の影響により、飲食店等の苦戦が見られる中でも需要は旺盛、地価は引き続き強含みで推移する。今後も暫くは同様の傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万9,111 円 1平米 9万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万9,111円 1平米 9万3,500円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は業態毎で明暗が見られるが、経済指標は改善しており、各種政策の効果等もあり、持ち直し傾向にある。 (2)　新型コロナウイルス等の影響が長期化しているが、主に中心部の歓楽街地区と郊外部の商業地区とで地価の変動の二極化が加速している。
地域要因
(1)背後に集客力のある郊外型大型商業施設を控える当地域は、交通量も多く人気が高いエリアで、需要は堅調で地価は上昇傾向。 (2)　用途を問わず人気が高いエリアで、選考性は高く市内商業地のランドマ－ク的存在であり、引き続き旺盛な需要を牽引している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　商環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市兵庫北４丁目１８５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,409 円／平米 25万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,148 円／平米 24万8,439 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,372 円／平米 34万5,054 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	19 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市兵庫北４丁目１８５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,522 円／平米 21万4 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,556 円／平米 23万9,870 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,483 円／平米 29万2,525 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,500 円／平米 29万2,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市兵庫北４丁目１８５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,164 円／平米 22万8,656 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,490 円／平米 24万6,264 円／坪
標準価格 平米 坪	9万952 円／平米 30万687 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市兵庫北４丁目１８５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,515 円／平米 28万6,019 円／坪
推定価格 平米 坪	11万701 円／平米 36万5,978 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,894 円／平米 31万414 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,900 円／平米 31万433 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情