路線価 (2023) 佐賀県佐賀市高木瀬西3-1484-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市高木瀬西３丁目１４８４番２
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,550万 円 (895 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月29日
鑑定評価額 総額	5,550万 円 (895 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円／坪 1平米 6万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は佐賀市中心部及び周辺の商業地域である。需要者は地場の中小法人又は個人事業者が中心となっている。近隣地域には佐賀北郵便局が存し、周辺には多彩なスーパーやドラッグストアの店舗が出店するなど近隣商業的位置を確立しており、今後もこの傾向を強めるものと考えられる。需要者の中心となる価格帯は需要者ごとに個別性が高く明確にすることは困難である。 (2) 同一需給圏は、佐賀市に所在する商業地域一帯である。需要者の中心は地縁的選好性を有する佐賀市及びその隣接市の個人店舗経営者・地元企業等のほか佐賀県及び福岡県中南部等で店舗展開する法人等である。閉鎖店舗等はほとんどなく、当該地域の需要は底堅いものがある。取引件数が少なく、取引される価格も個別性が強く、バラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 建築費が高止まりし、近隣地域の賃貸市場が熟成しておらず、貸店舗事業は採算が悪いため収益還元法の適用は断念した。原価法の適用は既成市街地のため行わなかった。取引事例比較法は、取引が少ないものの、価格牽連性を有する事例が採用出来た。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場において成約された複数の取引事例から求められた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅北西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	270.7 坪 (895 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市高木瀬西３丁目１４８４番２
標準地の範囲
東	200 m
西	120 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	40 m
面積	880 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)銀行、スーパー、郵便局等が存する近隣型の商業地域である。大型ショッピングモールに客足が高まるなかでも近隣型の利便性等の条件を備えており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)新型コロナの影響は減少傾向と思われる。低金利政策の効果などから不動産需要は堅調に推移しており、商業地の需要も安定的に推移している。 (2)佐賀市では、不動産売買市況回復の傾向がみられる人気エリアと過疎化に悩み弱含み傾向が続く不人気エリアの二極化が進んでいる。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動はないものと判断した。 (2)近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)特段の個別的要因の変動はないものと判断した。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬西３丁目１４８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,451 円／平米 17万6,709 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,879 円／平米 17万8,124 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,859 円／平米 20万4,506 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬西３丁目１４８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万803 円／平米 26万7,135 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,450 円／平米 26万9,274 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,746 円／平米 21万4,050 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬西３丁目１４８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,108 円／平米 20万2,023 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,513 円／平米 20万6,668 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,030 円／平米 19万5,153 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬西３丁目１４８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,972 円／平米 19万4,961 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,670 円／平米 20万7,187 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬西３丁目１４８４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,239 円／平米 14万9,560 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,352 円／平米 14万6,628 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,772 円／平米 20万4,218 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情