路線価 (2023) 佐賀県唐津市二夕子1-198-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 唐津市佐賀県唐津市二夕子１丁目１９８番５
価格時点	2023 年
駅名	西唐津駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	549万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月29日
鑑定評価額 総額	547万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,213 円／坪 1平米 2万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は唐津市の住宅地域で、需要者は唐津市内に居住するサラリーマン等が多いが、周辺市町からの需要もあり、価格水準が低い為１次取得者が殆どである。新規に開発される分譲地は街路条件の良いものが多く、当該地域は傾斜地に存する行き止まりの４ｍ道路であり、市内では相対的に需要は弱い。画地規模によりややバラツキはあるが土地は６００万円以内、新築の戸建住宅は２，５００万円程度の物件が需要の中心を占めている。 (2) 同一需給圏は、唐津市に所在する住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する唐津市及びその隣接市町の居住者である。狭幅員の古い住宅地域で、人気は乏しく、地域の不動産需要は限定的で弱含みである。土地は６０～６５坪程度の広さで総額５５０～６３０万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地規模のやや小さい丘陵地にある住宅地域として、近隣地域内にはアパート等の賃貸物件がないので収益価格は試算しなかった。居宅として自用での利用を目的とした取引がほとんどであるので、鏡地区の代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸目的での住宅建設はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西唐津駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	唐津市佐賀県唐津市二夕子１丁目１９８番５
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北、４ｍ市道、行き止まり
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丘陵地にある戸建住宅地として熟成しており、現在の住環境を維持するものと思われる。当該地域は街路条件が悪く新規の分譲地に対しては競争力が弱く、地価については下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、当面は現状の土地利用を維持するものと考えられる。狭幅員の古い住宅地域で、人気は乏しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,213 円 1平米 2万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県平均より人口減少率、高齢化率が高いが、鏡エリア等での土地取引は盛んである。今後は、感染がまた拡大している新型コロナの影響が懸念される。 (2)唐津市では、中心部の一部や福岡都市圏へのアクセス良好なエリアは底堅いものの、郊外では経済基盤の低下により弱含んでいる。
地域要因
(1)丘陵地にある古い分譲地で、街路条件の良い新規の分譲地と比較すると競争力が弱い。 (2)近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公唐津 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市二夕子１丁目１９８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,346 円／平米 12万3,466 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公唐津 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市二夕子１丁目１９８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,661 円／平米 7万1,611 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,972 円／平米 8万5,863 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公唐津 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市二夕子１丁目１９８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,711 円／平米 6万1,859 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,835 円／平米 9万5,329 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,077 円／平米 9万2,823 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公唐津 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市二夕子１丁目１９８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,051 円／平米 7万6,207 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,620 円／平米 9万4,618 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,174 円／平米 9万6,449 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情