路線価 (2023) 佐賀県唐津市浜玉町浜崎字浦町1581 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 唐津市佐賀県唐津市浜玉町浜崎字浦町１５８１番
価格時点	2023 年
駅名	浜崎駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	445万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	445万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,625 円／坪 1平米 2万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は唐津市内の住宅地域である。需要者は浜玉町を中心とした唐津市内の居住者が中心である。近年、浜玉町内の住宅地では、ＪＲ筑肥線よりも南側の区画整然とした新興住宅地が選好され地価が上昇傾向にある一方で、旧来からの住宅地では少子高齢化で人口が減少傾向にあり、地価は二極化している。土地は５００万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、旧唐津市および周辺市町の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内に居住する一次取得者である。浜崎地区北西方の街路条件の改善が進む地域では小規模分譲が見られるが、街路条件の悪い浜崎地区北東方の地域の需要は弱く取引は少ない。土地の取引は、５００万円程度が中心と思料する。新築の戸建住宅の成約戸建は少なく、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧来からの住宅地域で街路条件が劣っており、アパート等収益目的の取引は殆ど無く、取引に当たっては収益性は考慮されない地域であり、収益還元法は適用しなかった。類似の造成事例が無いので原価法も適用しなかった。自己用住宅目的の取引が大部分であり、近隣地域と同じ旧来からの住宅地域に所在する取引事例を採用して求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、浜崎地区の旧来からの既成住宅地域であり、殆どが自己使用目的の戸建住宅で、収益目的の共同住宅等は見られず、賃貸市場は未成熟であり、積算価格及び収益価格は試算しなかった。実需に基づく取引事例比較法においては、浜玉町の住宅地の取引事例を採用した。適正な補修正を行った比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜崎駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	唐津市佐賀県唐津市浜玉町浜崎字浦町１５８１番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	24 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	海岸に近い旧来からの住宅地域で、街路条件は劣っている。
街路	３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は浜玉町の旧来からの市街地で街路条件が劣る既成住宅地域である。浜玉町では筑肥線より南東側の新興の住宅地に需要が流れ、高齢化と人口減少で衰退傾向にある。暫くは地価の下落が続くものと予測する。 (2)浜崎地区北東方の既成住宅地では、新築も見られず現状からの住環境の好転は考え難い。新築等による街路条件が改善している北西方の既存住宅地では新築が見られ、北東方地域でも地価に底値感が出てくるもの予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浜玉町では郊外の新興住宅地が選好され、旧来からの住宅地域では少子高齢化等で住宅地の需要は伸びていない。 (2)人口減少は県平均より大きく、高齢化率上昇は高い。不動産需要は堅調であったが、軟調になってきている。
地域要因
(1)近くの浜玉市民センターが移転した。 (2)街路条件が整備されつつある県道北西部では新築、分譲等の動きが見られる。街路条件が悪い北東部での不動産取引は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公唐津 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市浜玉町浜崎字浦町１５８１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,039 円／平米 7万9,473 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,956 円／平米 10万5,647 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,320 円／平米 8万402 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公唐津 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市浜玉町浜崎字浦町１５８１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,174 円／平米 8万9,837 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,910 円／平米 8万8,964 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,150 円／平米 8万3,146 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公唐津 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市浜玉町浜崎字浦町１５８１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,637 円／平米 9万4,674 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,556 円／平米 11万936 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,281 円／平米 9万191 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基唐津 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市浜玉町浜崎字浦町１５８１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,949 円／平米 5万2,727 円／坪
推定価格 平米 坪	2万471 円／平米 6万7,677 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,913 円／平米 8万5,668 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情