路線価 (2023) 佐賀県唐津市呉服町1807-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 唐津市佐賀県唐津市呉服町１８０７番１
価格時点	2023 年
駅名	唐津駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	861万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	861万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円／坪 1平米 5万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、唐津市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は唐津市及び周辺市町の法人及び個人事業者。旧アーケード街のため、車の進入ができないのに加え、近隣に車社会に対応した駐車場は未整備で、消費不振や市内外の郊外型大型店への顧客流出による空洞化等により、収益力の低下が見られ、空店舗が目立ち、商業地の需要は全般に弱く、需給は不均衡である。画地規模等により、取引される価格帯はまちまちであり、底値を探る状況が続いている。 (2) 旧唐津市内で商業地域の存する範囲を同一需給圏と判定した。地場の中小企業や個人事業主の需要が中心である。近隣地域内の街路はかつてアーケード街だった時と同じく歩行者専用で車両の進入はできない。業種構成に戦略性のない小規模店舗で構成されており、空店舗も見られ、昨今の幹線沿い等に立地する商業施設に競争力で劣る。引合いが少なく需要価格帯については絞り込みが難しいが、成約に向かう水準は５０千円弱～６０千円弱／㎡程度と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 古くからの商業地域である近隣地域内は自己使用の低層店舗等が中心であり、規範性の高い賃貸物件は少なく、賃貸市場の熟成の程度は低く、収益価格は試算しない。よって、近隣地域を含む、代替・競争関係の強い類似商業地域内の複数の事例により、同一需給圏内の最近の市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当市経済情勢、類似商業地標準地の地価変動率等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 閉店に伴い賃貸へ切替えるケースが多く投資目的で新築されるケースは見受けられない。そもそも引合いが少ない中で投資元本相応の賃料設定は実現困難であり、収益還元法は適用しない。店舗等の立地状況や市場参加者の類似性を念頭において、相互に代替・競争の関係に立つ中心市街地における成約事例に基づいた比準価格を採用することとし、代表標準地を規準とした価格とも概ねバランスが取れており、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	唐津駅北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ古くからある商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	唐津市佐賀県唐津市呉服町１８０７番１
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	90 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外型大型店舗等への顧客流出、店舗閉鎖等のマイナス要因もあるが、複合型商業施設「ＫＡＲＡＥ」の開業や空店舗改装・出店等の動きも見られる。地価は、取引も少なく、底値感もあり横ばいと予測する。 (2)大手口再開発後に地域南東端の複合商業施設ＫＡＲＡＥのオープンと続いたが、平成初期から７割以上減じた歩行者通行量に回復の兆しは見えない。地価は概ね底値圏で推移するが底割れの可能性も潜むと見ている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は業態毎で明暗が見られるが、経済指標は改善しており、各種政策の効果等もあり、持ち直し傾向にある。 (2)土地取引件数は２０２１年まで３年連続で前年比増で推移してきたが、２０２２年は９月までの推移を見る限りやや減少となりそうである。
地域要因
(1)近隣地域内は空店舗が目立ち、厳しい経済環境にあるが、複合商業施設「ＫＡＲＡＥ」の開業や店舗改装・有効活用の動きもあり、地価は横ばい傾向。 (2)近隣地域内で空店舗だった物件にテナントの入居が見られ、空室割合は改善した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４基唐津 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市呉服町１８０７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,304 円／平米 18万2,835 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,304 円／平米 18万2,835 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,304 円／平米 18万2,835 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公唐津 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市呉服町１８０７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,516 円／平米 20万9,984 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,516 円／平米 20万9,984 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,431 円／平米 26万9,211 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公唐津 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市呉服町１８０７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,545 円／平米 18万326 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公鑑唐津 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市呉服町１８０７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万25 円／平米 13万2,323 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,529 円／平米 15万3,825 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,791 円／平米 17万7,833 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情