路線価 (2023) 佐賀県鳥栖市宿町字野添1110-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 鳥栖市佐賀県鳥栖市宿町字野添１１１０番１３
価格時点	2023 年
駅名	鳥栖駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,797 円 1平米 5万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円／坪 1平米 5万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鳥栖市中心市街地の住宅地域である。需要者は鳥栖市及び隣接市町の居住者及び鳥栖市、福岡都市圏等に勤務している１次取得者である個人が中心である。福岡都市圏に勤務する佐賀県出身者等も需要者と考えられる。鳥栖市は、福岡都市圏に近く交通の利便性が良好で人口・世帯数は増加しており、福岡県に対する割安感で住宅地の需要は増加している。土地は１，５００万円前後、新築の戸建住宅で４，０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は主に鳥栖市及びその周辺市町の市街地に存する住宅地域で、主な需要者は同一需給圏の居住者及び勤務先がある一次取得者である。現下の住宅ローンが組みやすい環境やコロナ禍による戸建て志向の高まり等を背景に、中心市街地付近に位置する生活利便性の良い地域での需要は引き続き堅調である。他方、供給には売り物件や開発適地の減少等から制約があり、需要超過の状況にある。土地のみで１千万円台前半、新築戸建で３千万円前後が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近隣地域至近の類似地域に所在する取引事例等を採用して求めており、対象標準地の市場性を十分に反映している。周辺の規模の大きな画地にはアパートも見られるが、対象地は戸建の一般住宅が建ち並んでいるため収益還元法は適用しなかった。分譲住宅地や中古住宅等自己用住宅建設目的での取引が殆どであり、取引に当たっては取引事例の価格が指標とされる地域である。よって比準価格をそのまま採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅が中心の住宅地域であり、投資額に見合う賃料水準が形成されていないことから、合理的な賃貸経営を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが多く、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常と考えられる。したがって、実需に基づく取引事例を中心として求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥栖駅西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥栖市佐賀県鳥栖市宿町字野添１１１０番１３
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	13 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近くで鳥栖市役所の新庁舎が建築中。
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。建物の建替え等で住環境が向上し、近年の低金利等で土地の需要は多く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)生活利便性が良好な中心部付近の住宅地域で、周辺地域も含めて売り物件が減少している。また、画地規模が大きい土地については細分化による販売も見られる。引き続き地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,797 円 1平米 5万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鳥栖市は交通の利便性による企業の進出等で人口・世帯数が増加しており、住み良さのランキングも高く、住宅地の需要は増加している。 (2)人口微増、世帯数増加傾向。土地取引件数は対前年比（１０月～９月）で約１５％減少。新設住宅着工戸数は、対前年比で約２％減少している。
地域要因
(1)近隣地域では古い住宅の建替え等で新しい住宅が増加して雰囲気が明るくなり住環境が向上した。 (2)市街地においては、開発素地となる現況農地等が徐々に減少している。また、画地規模が大きい既存住宅地等で細分化による販売が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市宿町字野添１１１０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,307 円／平米 16万9,621 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,342 円／平米 18万2,961 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,901 円／平米 18万4,809 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市宿町字野添１１１０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万67 円／平米 16万5,522 円／坪
推定価格 平米 坪	5万464 円／平米 16万6,834 円／坪
標準価格 平米 坪	5万565 円／平米 16万7,168 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市宿町字野添１１１０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,403 円／平米 16万9,938 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,348 円／平米 17万9,674 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,387 円／平米 17万6,497 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市宿町字野添１１１０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万995 円／平米 16万8,589 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,481 円／平米 19万32 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,259 円／平米 19万5,910 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,000 円／平米 20万1,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市宿町字野添１１１０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万480 円／平米 16万6,887 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,386 円／平米 16万3,270 円／坪
標準価格 平米 坪	5万394 円／平米 16万6,603 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情