路線価 (2023) 佐賀県鳥栖市蔵上3-219 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 鳥栖市佐賀県鳥栖市蔵上３丁目２１９番
価格時点	2023 年
駅名	新鳥栖駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円／坪 1平米 6万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鳥栖市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は鳥栖市内居住の一次取得者や買い換え層及び隣接福岡県等同一需給圏外からの転入者も見られる。鳥栖市内では高品位の住宅地域で、利便性・快適性に優れる当地域への需要は根強く、需給は堅調に推移している。土地は１，４００～１，９００万円程度、新築の戸建住宅は３，５００～４，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は鳥栖市及び基山町の市街化区域の住宅地域一円で、需要者は鳥栖市及びその周辺に居住するサラリーマン等が大半を占めるが、隣接する福岡県からの需要もある。鳥栖市内においてはここ数年住宅地に対する需要は強いが、その反面市街化区域が狭い為供給が少なく、需給がタイトな状況にある。画地規模によりややバラツキがあるが、土地は１，５００万円程度で、新築の戸建住宅は４，０００万円前後の物件が需要の中心を占めている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の戸建住宅が中心となっており、居住の快適性を求める自用目的での取引が中心で、収益価格の試算はしない。よって、自己使用目的での戸建住宅としての取引事例の価格を指標とするのが一般的であり、指定基準地の半年間の価格変動率、景気動向等も勘案し、同一需給圏内の多数の取引事例により、最近の市場動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域で、元々の地主が建築したアパートは見られるものの、居住の快適性・利便性を重視した自用での居宅としての利用が中心であるので収益価格は試算しない。よって市内の他の公示地・基準地等の動向を踏まえ、取引に特段の事情もなく、地域要因の格差が小さい事例が多かった比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	新鳥栖駅北方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥栖市佐賀県鳥栖市蔵上３丁目２１９番
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県供給公社が分譲した区画整理済の住宅団地
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内でも屈指の区画整然とした住宅団地を形成しており、当分の間は現状維持と予測する。地価は、鳥栖北部弥生が丘等の分譲地と競合するが、利便性・快適性の優れる住宅地域で、選好性が高く上昇傾向と予測する。 (2)新鳥栖駅北方の区画整理済の住宅地域で、市内では人気のエリアで今後も現在の住環境を維持するものと思われる。現在住宅地に対する需要は強いが供給は少ない為、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鳥栖市の人口は微増、世帯数は増加傾向。資源価格の上昇や円安基調により、値上げが相次ぎ、景気・消費への影響等、先行き不透明。 (2)人口は緩やかな増加傾向で高齢化率も県内では低い。人口増加を受けて需要は引き続き強いが、今後も新型コロナの影響が懸念される。
地域要因
(1)新鳥栖駅に近く、交通・接近条件、環境条件に恵まれた当地域は、供給が限定的で、有効需要は根強く、地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因には特に変動はないが、蔵上エリアにおける売物件は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市蔵上３丁目２１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,856 円／平米 20万4,496 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,660 円／平米 20万7,154 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,887 円／平米 22万4,434 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基鑑鳥栖 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市蔵上３丁目２１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,423 円／平米 21万2,982 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,733 円／平米 21万4,007 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,278 円／平米 20万9,197 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市蔵上３丁目２１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,735 円／平米 21万7,320 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,727 円／平米 22万3,905 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,580 円／平米 25万6,479 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,600 円／平米 25万6,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市蔵上３丁目２１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万67 円／平米 16万5,522 円／坪
推定価格 平米 坪	5万464 円／平米 16万6,834 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,538 円／平米 21万6,669 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市蔵上３丁目２１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,334 円／平米 21万9,300 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,258 円／平米 22万5,661 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,449 円／平米 22万2,986 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情