路線価 (2023) 佐賀県鳥栖市本通町1-字小原811-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 鳥栖市佐賀県鳥栖市本通町１丁目字小原８１１番６外
価格時点	2023 年
駅名	鳥栖駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 28万7,622 円
1平米当たり	1平米 8万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,380万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,380万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円／坪 1平米 11万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は鳥栖市内に存する商業地域である。主たる需要者として当該地域に地縁がある事業者が想定される。画地規模の小さな住宅併用の小規模店舗や低層店舗が多く、まとまった商業地の供給が少ない状況である。したがって、中心的な価格帯の把握は困難な状況である。ただし、鳥栖市の中心商店街であり、飲食店舗を中心に賃貸需要は比較的高く、駅至近という希少性もあって同一需給圏内の相対的な地位は高い。 (2) 同一需給圏の範囲は鳥栖市内に存する商業地域である。主たる需要者として当該地域に地縁を有する事業者が想定される。画地規模の小さな住宅併用の小規模店舗や低層店舗が多く、商業地の供給自体が少ない状況であるため、中心的な価格帯の把握は困難な状況である。ただし、鳥栖市の中心商店街であり、飲食店舗を中心に賃貸需要は比較的高く、駅至近という希少性もあって同一需給圏内の相対的な地位は高い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は飲食店等の貸店舗も見られる商業地域であるが、収益価格は試算過程において多くの想定要素が介在することからその相対的信頼性は低い。一方、比準価格に採用した事例は商業地の事例で価格牽連性が強く、比準価格には市場性が反映されている。よって、比準価格を中心に低位に算出された収益価格は参考にとどめ、本件鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は飲食店など貸店舗も見られる商業地域であり、賃貸事例などの信頼性ある資料を収集し得たが、収益価格は試算過程において多くの想定要素が介在することからその相対的信頼性は低い。一方、取引事例の比較にあたっては、鳥栖市内から信頼性ある資料を収集し、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格を試算し得た。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥栖駅西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗等が建ち並ぶ駅前の既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥栖市佐賀県鳥栖市本通町１丁目字小原８１１番６外
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	21 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ駅前の古くからある商業地域。今後も地価動向は人口増加や駅前の希少性等から上昇傾向と予測する。 (2)飲食店舗を中心に賃貸需要は比較的高く、駅至近という希少性もあって地域の土地需要は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、雇用は持ち直しつつある。雇用者所得は緩やかに改善。県内景気は持ち直しつつある。鳥栖市は人口、世帯数が増加傾向にある。 (2)県内の景気をみると、個人消費や住宅投資は持ち直している。設備投資は増加しており、公共投資は高水準で推移している。
地域要因
(1)地域内に特別の変動要因はない。 (2)地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)建物が一部取り壊されている。土地については変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市本通町１丁目字小原８１１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,499 円／平米 48万4,326 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,740 円／平米 32万6,434 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,717 円／平米 37万2,642 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市本通町１丁目字小原８１１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,901 円／平米 29万3,907 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,475 円／平米 30万5,722 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,550 円／平米 36万8,784 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市本通町１丁目字小原８１１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万596 円／平米 29万9,510 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,511 円／平米 30万2,535 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,927 円／平米 38万9,867 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市本通町１丁目字小原８１１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万275 円／平米 26万5,389 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,836 円／平米 28万468 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,116 円／平米 33万4,289 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市本通町１丁目字小原８１１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,273 円／平米 26万2,077 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,965 円／平米 25万7,752 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,738 円／平米 35万9,488 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情