路線価 (2023) 佐賀県鳥栖市元町字丁ノ坪1349-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 鳥栖市佐賀県鳥栖市元町字丁ノ坪１３４９番５
価格時点	2023 年
駅名	鳥栖駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	5,870万 円 (686 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月29日
鑑定評価額 総額	5,850万 円 (686 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,002 円／坪 1平米 8万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鳥栖市の商業地の圏域。需要者の中心は鳥栖市内及び周辺市町の法人・個人事業者等で、一部県外の資本力を有する法人も見られる。資源価格の高騰等による物価上昇により、先行きは不透明であるが、幹線沿い商業地への需要は根強く、新型コロナの感染拡大の影響が徐々に緩和され、需要の回復が期待される。取引目的、立地条件や取引規模等で取引される価格帯はまちまちで、取引件数も少なく、需要の中心となる価格帯はつかみにくい。 (2) 同一需給圏は、鳥栖市及び隣接する三養基郡みやき町・三養基郡基山町等に所在する幹線及び準幹線道路沿いの路線商業地域並びに住商混在地域一帯である。需要者の中心は、鳥栖市及びその隣接市の個人店舗経営者・地元企業等のほか佐賀県及び福岡県中南部等で店舗展開する法人等である。需要は底堅いものがある。売買市場に供給される物件が少なく、取引規模及び価格にはバラツキがあり、需要の中心となる価格帯を見出すのは非常に困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の店舗・事務所が中心であり、収益を目的とした規範性の高い賃貸物件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度はやや低い。よって、類似商業地域内の複数の取引事例により、最近の市場動向を反映した比準価格を重視し、建築費等の上昇で、土地への帰属純収益が相対的に低下し、低目に試算された収益価格も十分参酌し、類似商業地標準地価格の動向等も考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、当該地域には賃貸される物件もみられるが、個別性が強く、賃料水準として適正なものが見出しにくく、収益価格は理論的ではあるものの相対的な信頼性が劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥栖駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	207.5 坪 (686 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥栖市佐賀県鳥栖市元町字丁ノ坪１３４９番５
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	120 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域。地価は、鳥栖市中心部に近い交通量の多い地域で、代替関係の強い筑紫野バイパス沿い商業地同様、需要は根強く、相対的な稀少性もあり、上昇傾向と予測する。 (2)鳥栖市中心部に近い国道沿いの商業地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。鳥栖市の幹線道路沿いの商業地需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万2,002 円 1平米 8万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 27万8,696円 1平米 8万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万2,002円 1平米 8万5,300円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 27万8,696円 1平米 8万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は業態毎で明暗が見られるが、経済指標は改善しており、各種政策の効果等もあり、持ち直し傾向にある。 (2)鳥栖市では、低金利等を背景に不動産売買市況は依然として底堅い状況が続いている。
地域要因
(1)特段の変動要因はないが、商業地の供給不足、立地特性から、当地域への需要は堅調で、上昇傾向。 (2)近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)特にない (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公鳥栖 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市元町字丁ノ坪１３４９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,905 円／平米 21万7,882 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,231 円／平米 21万8,960 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,973 円／平米 34万3,735 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市元町字丁ノ坪１３４９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万275 円／平米 26万5,389 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,836 円／平米 28万468 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,489 円／平米 29万5,851 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,500 円／平米 29万5,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市元町字丁ノ坪１３４９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,273 円／平米 26万2,077 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,965 円／平米 25万7,752 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,383 円／平米 26万9,052 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市元町字丁ノ坪１３４９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,499 円／平米 48万4,326 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,740 円／平米 32万6,434 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,104 円／平米 37万3,922 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情