路線価 (2023) 佐賀県鳥栖市東町1-字檪木1057-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 鳥栖市佐賀県鳥栖市東町１丁目字檪木１０５７番２外
価格時点	2023 年
駅名	鳥栖駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円／坪 1平米 6万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は鳥栖市の商業地域一円で、需要者は鳥栖市内の商業エンドユーザーが多く、特に東町地区に地縁のある個人事業者からの需要が強い。当該地域は画地規模が小さい近隣型の商業地域で商業地としては発展性には欠けるが、背後地を含め住宅利用としての土地需要は強い。鳥栖駅にも近く利便性は高いが核となる店舗もなく、当該地域内の土地取引も少ない為中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。 (2) 同一需給圏の範囲は鳥栖市内に存する商業地域である。主たる需要者として当該地域に地縁を有する事業者が想定される。画地規模の小さい住宅併用の小規模店舗や低層店舗が多く、商業地の供給自体が少ない状況であるため、中心的な価格帯の把握は困難な状況である。鳥栖市の中心商店街に近く、駅の近郊という利便性もあって住宅地としての需要も高まっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には自用の店舗・事務所等が多く、投資採算に見合うだけの賃料及び賃貸建物の想定が難しかった為収益価格は低位に求められた。よって本件においては、地域的特性の類似した取引より比準した比準価格を標準とし、建築費の高騰もありやや低位に求められた収益価格は参考とし、本通町の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 当該地域は貸店舗も見られる商業地域であり、賃貸事例などの信頼性ある資料を収集し得たが、収益価格は試算過程において多くの想定要素が介在することからその相対的信頼性は低い。一方、取引事例の比較では、信頼性ある資料を収集し、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格を試算し得た。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との比較及び単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥栖駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥栖市佐賀県鳥栖市東町１丁目字檪木１０５７番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鳥栖駅に近い近隣型の商業地域で、商業地としてはやや衰退傾向にある。核となる店舗がない為発展性には欠けるが住宅用途を含め不動産に対する需要は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅に近いという好条件もあって、住宅も含めた多様な用途を想定した土地需要が期待される。周辺の住宅地の需要は高まっており、地価は上昇すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 20万1,997円 1平米 6万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 20万1,997円 1平米 6万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は緩やかな増加傾向で高齢化率も県内では低い。人口増加を受けて需要は引き続き強いが、今後も新型コロナの影響が懸念される。 (2)県内の景気をみると、個人消費や住宅投資は持ち直している。設備投資は増加しており、公共投資は高水準で推移している。
地域要因
(1)地域要因には特に変動はない。 (2)地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市東町１丁目字檪木１０５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,499 円／平米 48万4,326 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,740 円／平米 32万6,434 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,295 円／平米 20万9,253 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市東町１丁目字檪木１０５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,273 円／平米 26万2,077 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,965 円／平米 25万7,752 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,038 円／平米 22万1,628 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市東町１丁目字檪木１０５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万275 円／平米 26万5,389 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,836 円／平米 28万468 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,209 円／平米 20万2,357 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公鳥栖 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市東町１丁目字檪木１０５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,812 円／平米 12万5,006 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,832 円／平米 17万4,663 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,648 円／平米 20万3,808 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情